房产中介高溢价“卖身”招质疑

admin 2017-03-14 11:27:22 导读

导读 : 房产中介高溢价“卖身”招质疑...

本报讯 受宏观调控政策影响巨大的房地产中介公司,在近期却纷纷借道资本市场,其高估值高溢价招来市场的质疑。

超高估值可观业绩承诺看花眼

本周商业零售企业昆明百货大楼股份有限公司表示,拟以合计支付对价超过65亿元,收购房产中介企业我爱我家100%股权。此前市场传言先锋系欲购买我爱我家价格为48亿元,相比昆明百货大楼股份有限公司收购的65亿元估值,半年时间暴涨17亿元。

同时,我爱我家承诺2017年净利润达到5亿元,2018年净利润11亿元,2019年净利润18亿元。不过,业内人士对此担忧,随着房地产政策的一再缩紧,未来三年内几乎都要实现翻倍的增长,那么这种增长是否能够实现呢?

无独有偶普,去年浙江明牌珠宝股份有限公司拟以作价24亿元购买房地产电商平台苏州好屋75%股权,溢价近6倍,加上此前7亿元获得苏州好屋25%的股权,明牌珠宝两次共计31亿元全资控股苏州好屋。苏州好屋,一家成立仅4年的房地产电商平台,此次高溢价“卖身”。明牌珠宝称苏州好屋是“国内知名的房地产电商平台”,但其点击量与同类网站相去甚远。苏州好屋原股东给出了相当可观的业绩增长承诺,该公司2016至2019年度扣非后净利润分别不低于1.9亿元、2.5亿元、3.2亿元和4亿元,未来四年高业绩承诺,都被市场质疑。

政策收紧跨界收购胜算有几何

今年1月,从事沥青生产的国创高新公告拟以38亿元的价格收购深圳云房,深圳云房品牌名称为“Q房网”。Q房网前期曾大幅度扩张,导致亏损,此前也与世联行有过收购协议,但最终因Q房网达不到世联行对Q房网收入、利润、交易额、市场占有率的目标要求而失败。

寻求世联行资金支持失败后,Q房网以38亿元的价格,要“卖身”给国创高新。2015年还处于亏损之中的Q房网,给出了2016-2019年净利润不低于2.43亿元、2.58亿元、3.23亿元和3.65亿元的业绩对赌承诺,一年之内估值竟然涨了10亿元,值得商榷。此外,值得注意的是,Q房网前后两次重组的数据出现了不一致的现象,2014年财务数据差额在1亿元左右。

Q房网自称其线上房产资讯平台主要竞争对手有搜房网、安居客、三六五网;以线下代理和经纪为主的主要有链家地产、中原地产和世联行等,目前公司在房产经纪公司中的流量稳居第二。对于目前的房地产调控政策,Q房网表示,调控对公司营收有影响,但对利润率影响不大,市场份额反而会提高。随着市场调控以及下行周期的来临,开发商会增加经纪人的使用频率并提高一手房的佣金,而且下行周期店铺租金等相对较低,更利于公司的扩张。

不过,在这一组业绩承诺背后,自去年四季度以来,全国二十多个城市相继出台调控政策,一、二线城市房地产市场降温,这对房地产中介的影响究竟有多大?

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,政策调控对于房地产中介行业的影响有其两面性。一方面,政策收紧将使得房地产交易量大幅下降,从而增加房地产中介企业的运营成本和经营难度;另一方面,政策的调控也会促使中介行业优胜劣汰,大型房地产中介公司在此时更容易树立品牌。另外,中介企业自身也应不断学习政策,提高专业管理模式,降低对传统的“靠天吃饭”模式的依赖程度。

不过从此前的利润数据看,我爱我家的业绩与楼市呈正相关。2014年,房地产整体不景气。当年,我爱我家亏损6718万元。而2015年与2016年,房地产价格与成交井喷。我爱我家就出现了1.5亿元和超3亿元的盈利。

与融创将通过增资以26亿元获得北京链家6.25%股权不一样,我爱我家、Q房网、苏州好屋都是被跨界收购,商业零售企业、沥青生产企业和黄金珠宝首饰的设计销售企业并不相关,跨界收购本意是通过收购房地产中介公司寻求新的利润增长点,特别是收购之前的国创高新净利润基本上都在亏损的边缘,如今高估值高溢价收购,胜算几何? 会不会是个坑?

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