时逢回南天，一阵风过，深圳楼市“冰寒”来袭，“变局”在即。看来，不用什么调控措施，深圳房价“大限已至”。春天刚刚开始，楼市就跨向了秋天，离冬天还远吗？
本文转自公众号：老傅说事（fwh18307551303）
从上周新房成交套数和价格来看，合计新房成交744套，成交均价49984.2元/平方米。上升动力不足，环比几乎零增长。值得观察的数据是：4房以上豪宅更显疲态，总成交4房以上16套，复式10套，别墅0套，成交套数占比3.49%。
数据说话，可见一周以来，房价持续横盘，见顶迹象明显，豪宅更是卖不动了。这是否意味着，深圳楼市出现拐点。业内人士分析，即使不会出现悬崖式大跌，但长期“盘桓”将成常态，预期在8-10月。也许只有到年底，楼市才能重启河山。
1一周成交数据，持续横盘，量未增，价未涨
据市规土委统计数据显示。从3月15日至19日五天时间，深圳新房量价未涨。
2016年3月15日全市成交177套新房住宅，成交面积为17944.19平方米，成交均价为50889元/平方米。4房以上2套，复式1套，别墅0.
3月16日深圳新房成交141套，成交均价46671元/平方米，4房以上2套，复式住宅3套，别墅0套。
2016年3月17日全市成交143套新房住宅，成交面积为15813.92平方米，成交均价为49376元/平方米，4房以上11套，复式1套，别墅0。
2016年3月18日深圳一手住宅成交198套,成交面积19894.89㎡,成交均价为49004元/㎡。4房以上1套，复式1套，别墅0。
3月19日深圳新房成交85套，成交均价53981元/平方米，4房以上0套，复式4套，别墅0。
上周合计新房成交744套，成交均价49984.2元/平方米，房价打横，无上升动力和迹象，环比几乎零增长。4房以上16套，复式10套，别墅0，4房以上成交套数占比3.49%。豪宅往往是房价的参照系，也是房价不断摸高的带头大哥。不断萎缩的豪宅成交量，预示着房价见顶事实不可逆转。
来自一线消息，均价10万以上豪宅“有价无市”
有关机构统计，目前在售新盘，均价10万/平方米以上，总价千万以上豪宅，多达12个，毛估推盘量1000余套。3月以来，成交量十分有限，不到推盘量10%。以下信息，因话题敏感，故隐去项目名。
位于蛇口一均价12万/平方米豪宅，上周零成交。而前海推出的某大宅，仅成交2套千万豪宅。位于后海的均价16万/平方米大宅，成交势头锐减，上周零成交。
至于龙华一均价约为7万/平方米的新推豪宅，首批单位成交不足30%，成交单位大多在90平方米以下面积，最高单套价仅为760万。
布吉片区推出的单价16万别墅，前段时间赚足了眼球，但近来成交清淡，除前期卖出2个单位外，再无成交。
二手房方面，一中介机构人士透露，大宅成交出现“跳水”，更有后海一大宅业主降价200万，但仍然未成交。目前委托单位在增加，但成交却在减少。许多片区豪宅物业几乎“有价无市”，无人问津。
千万豪宅，几乎成为楼市成交的“分水岭”。千万以下总价单位还有成交，千万以上价位则录得零数据。部分中介已经开始说服业主，降价促销，但效果并不明显。如果你现在还不断接到推销楼盘的电话，说明楼市真的不行了。
3原因剖析，实体经济乏力等多重利空打击楼市
深圳楼市开始盘桓，原因并不单一。打击“首付贷”，“评估价涨50%”，“营改增”，以及传闻中的诸多调控措施并非主要原因。客观来看，这些措施影响十分有限，对2015年新房成交66450套、成交金额2225.8亿元的深圳楼市，算不了什么，动不了筋骨。
问题出在哪儿？业内人士观点,主要是三大利空，导致深圳楼市盘桓不前，豪宅到了“山穷水尽”。
1、美元强势，人民币走弱，穆迪下调中国主权债务评级这一趋势，意味着将有大量热钱流出。简单理解，从广义资本角度来看，未来一段时间，买美元比买人民币更保值。专家观点，美国经济已显示复苏迹象，未来率先走出经济谷底的是以美国为代表的具有新兴核心技术竞争力的地区。
2、中国整体经济形势严峻，实体经济不给力，导致流动性萎缩尽管2016年还将继续实行宽松的财政和货币政策，但M2增速已高达13%，几乎到了临界值，再加大M2力度，后患无穷。这点财政部很清楚。所以政府工作报告才这样指出，“今年我国发展面临的困难更多更大，挑战更为严峻，我们要做打硬仗的充分准备。”
3、长期高位运行，深圳楼市盈利能力减弱由于长期在高位上运行，严重透支未来价值空间，导致房地产的盈利能力十分有限。部分杠杆资本开始转向高新科技、互联网+、金融保险及股市。未来的中国楼市，只有选择“薄利多销”之路。即使是动用减税降准措施，鼓励固定资产投资，以及加快城市化进程，都无济于事，远水解不了近渴。
综上说述，深圳楼市“回南天”，空气中湿度太高，水汽太重，此种状态将持续一段时间，周期约8-10个月。只有中国经济攻坚克难，爬出谷底，GPD增速止跌在6.0的那一天，也许深圳楼市方能重整旗鼓。
老傅最后的忠告是：接受现实吧，拥有N套房产的中产们！要卖抓紧卖，不然卖不到这个价了。
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