楼市新政来了，3月25日上午，上海
楼市新政来了，3月25日上午，上海（楼盘）发布“史上最严”楼市新政，提高二套房首付至5-7成，延长社保缴费年限至5年等。3月25日深夜，深圳（楼盘）发布楼市新政，二套房首付提高至4成，社保缴费年限延长至3年等。同日，央行和银监会系统也在上海和南京（楼盘）分别下发了特急文件，收紧房市调控，武汉（楼盘）宣布将首套房公积金贷款最高额度由60万下调为50万……
在各地楼市新政连续出台的当下，北京楼市将会何去何从成为各界关注的焦点，从北京楼市近期走势来看，经过前期量价上涨，即使没有楼市新政出台，北京楼市一些指标已经开始回落。在政策和市场发生变化之下，楼市已经开始起变化。
政策来了
今年春节之后，部分城市近乎失控的楼市表现，最终引来一系列抑制政策的出台。
3月25日，被称为史上最严的上海楼市新政正式出炉。新政主要包括打击场外配资、限购升级、限贷升级等内容，具体是：严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保，设立资金池等场外配资金融业务；从严执行住房限购政策，提高非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限至5年及以上；从紧实行差别化住房信贷政策，对拥有一套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商品性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%，购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。购房人在申请贷款时还应承诺首付款为自有资金。
就在上海出台史上最严调控政策的同一天，深圳紧随其后，出台调控组合拳。新政内容包括：对购房人家庭名下在深圳市无房但近两年内有住房贷款记录的或在深圳市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低四成。在此之前，首套房最低首付为三成，首套还清后二套房首付为三成起，如今则变动为四成。
在购房门槛方面，本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）限购两套住房；能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购一套住房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。深圳之前的限购政策于2010年9月出台，新旧“限购”的区别在于，非深圳户籍购房者社保缴纳年限由1年变成3年。
在上海、深圳出台新政的同时，3月25日，央行南京分行与银监会江苏监管局联合发布通知，要求全省金融部门落实差别化个人住房信贷政策，严审购房人首付款比例、首付资金来源，加强对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测；同一日，武汉市发布公积金贷款新政，职工家庭购买首套房申请公积金贷款最高额度由过去的60万元下调为50万元，购买第二套住房申请公积金贷款的最高额度为50万元扣减首次已使用公积金贷款后的差额。
近日，有传闻称，环京楼市正在研究稳定住房价格的若干措施并即将公布，调控对象为廊坊市下辖的三河市、大厂回族自治县、香河县三地（以下简称“北三县”）的房地产市场。
为稳定环京周边县(市)住房价格，推进房地产业平稳健康发展，廊坊市于近日根据国家和省相关政策要求，结合本地情况，研究了有关进一步规范市场秩序、稳定住房价格的若干措施，具体措施方案正在程序审定中，即将公布。
调控内容主要有两点：第一是全面限贷，对首次申请购买住房的居民家庭，，商业贷款首付比例不低于30%；对拥有一套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业贷款购买普通自住房的，首付比例不低于60%。在此之前，非一线城市购买首套房和二套房的商业贷款首付比例分别是两成和三成。第二，在“北三县”人口总量控制的情况下，积极实施积分落户制度。
北京市场受各界关注
随着上海、深圳等一线城市及南京等二线城市出台楼市调控政策，目前已经执行严格限购政策的北京是否出台新的楼市政策，近期也引发了各界关注。
“我的基本判断是，北京出台新的调控措施的可能性不大。”知名经济学者马光远表示，北京的限购政策已经极为严厉，只要真正严格执行现在的限购限贷政策，北京的房价像上海深圳一样疯狂的可能性比较小。
一位业内专家表示，北京是否出台新政，应该基于自身房地产市场的实际情况，以及监管的需要。该不该出政策，不是看其他城市是否出了政策，二者之间无因果关系。
这位业内专家分析称，目前北京、上海、深圳的市场表现完全不一样。成交量上，与2011年相比，现在北京的交易量没有太大的变化。价格方面，目前房价的上涨是结构性的，更多的是因为高价盘占比在增大，对整个结构性上涨的带动还是比较明显的。基础性的底部平均价格略有抬升，但抬升幅度是缓慢的。高价盘的占比增大对于平均价格的带动更为明显。
此外，施工面积、竣工面积尽管有量的增加，但北京的住宅新开工是负的。从这个角度看同样证明了北京的市场并不如媒体渲染的那么火。北京的新建商品住宅市场仍然处在一个相对偏冷，或说接近于景气的状态，并不是很热的一个状态。
3月25日，北京市住建委表示，近期已开展了对房地产经纪机构的专项执法检查，抽查了东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山、通州等7个区的120家房地产经纪机构门店，检查重点是擅自发布房源信息、违规群租、哄抬房价、阴阳合同、经纪人员不良行为等十个方面。
业内人士表示，当前二手房市场火热，中介行业的违规现象也有所增多，因此北京在3月份进行了二手房市场的专项检查，采取严格的监管，并对二手房市场的违规行为进行了整顿。这方面的检查和整治规范以后也可能会不断地增强，频次及力度会增加，目的是让市场更加合理，让市场行为更加规范。这种方式虽然不是政策，但也是对市场的一种管控。
二手房新增客源连续五周下降
事实上，从北京楼市近期走势来看，经过前期量价上涨，即使没有楼市新政出台，北京楼市一些指标也已经开始回落。
截至27日，3月北京二手住宅网签量已经达到了26451套。业内预计，估计单月成交总量仅次于2013年3月集中网签的特殊时期，全月成交总量或可突破3万套大关。
虽然成交量可观，但是细微的变化已经开始在二手房市场出现，其中房客比是二手房市场最重要的指标。房客比是指存量房市场中每增加一套房源，对应增加的客户量，业内一般用此指标判断市场的活跃度。
地产公号攸客引用链家的一组数据显示，就北京市场而言，从2015年11月开始，房客比数据一直维持在1：5的水平左右。这意味着一套二手房入市，基本可以有5个意向客户想把这套房买走。2015年12月，房客比是1：5.38；2016年1月，房客比是1：5.12，2月也基本持平。但是3月份，房客比从1：5的水平下降到了1：3.55的水平。
按照链家的标准，存量房房客比超过1：6的时候，说明市场明显过热；房客比在1：4-6之间时，市场处于平稳状态；但是一旦房客比低过1：4，说明市场进入低迷状态。
虽然北京并没有新的调控政策出台，但上海、深圳等区域的调控政策在一定程度上影响了北京购房者的心理预期。记者在日前的采访中发现，二手房市场的新增客源量下降，且议价空间增大。
根据链家研究院最新统计，3月第四周北京市二手住宅网签量为8075套，环比上涨4.6%，网签量在上周的高位上继续增加，达到了除2013年3月（集中网签的特殊阶段）外的历史最高值，同时网签量历经前两周的较大幅度增加后，环比增速在下降。
同时，新增客源和新增房源分别下降了12.4%和9.4%，入市的需求在进一步减少。同时议价空间扩大到1.6%，连续3周环比上涨，在挂牌房源报价调整中，上调比例为64.5%，连续3周下降，可见随着入市需求的减少，价格的商量余地在变大。
据链家地产介绍，在3月第三周的基础上，3月第四周北京的二手住宅市场的细微变化在持续，具体表现为业主端的新增房源供应量和调价中涨价占比在继续下降，议价空间在继续扩大，可见价格商量的余地在增加；需求端的新增客源这一指标连续五周下降，潜在的需求在持续降低，链家预计后期的市场将会有回落。
部分投资客离场
“政策的利好正在消失，一直表现过热的一线城市正在进入一个拐点”，在北京拥有多套房产的投资客王先生（化名）近日告诉记者，在上海和深圳的楼市新政出台前几天，他刚刚把手里的两套房产售出，套现离场。
在王先生看来，从今年春节到3月份，与往年相比，过早的市场回暖和过长时间的需求集中释放，已经透支了相当一部分市场购买力，这种热度一定是不可持续的，“市场太热的时候，政府通常就会泼点冷水，太冷的时候，又会再加把火”。从事房地产行业相关工作十余年，王先生早已对政策和市场走势有着独到的理解，也正是这种理解，让他在过去几年里，几乎可以逢低买入、高点卖出。在售出这两套房产之后，王先生表示会看看市场然后再做打算，“也许会选择有价值洼地效应的区域再投资一套”。
不止是北京，政策风向的转变，已经迫使不少投资客纷纷抛盘离场。
据相关媒体报道，近日深圳投资客开始抛售楼盘，部分一手楼盘也以低开方式入市，深圳楼市春节之后出现了与2015年不一样的变化。
同策咨询研究总监张宏伟表示，从投资客角度看，由于2015年深圳的房价领涨全国，房价相对前一年出现大幅上涨，此时房价处于高位，房价涨幅被透支，对于投资客来讲，获利之后此时不逃何时逃？而从部分一手楼盘开始以低开方式入市的角度来看，因为房价已经处于高位，此时继续高位开盘，市场或许难以实现火爆销售局面，因此，入市价格在高位基础上低开，以保证快速销售，防止出现开盘遇冷的现象发生。
张宏伟认为，本轮楼市疯狂阶段将会逐步退去，下一轮市场的阶段性调整也就来临了，也就是说今年下半年将进入市场调整期，由于前期涨幅最显著，深圳也极有可能成为此轮全国楼市率先进行调整的城市，以投资客出逃为代表的市场需求将被率先挤出市场，并且调整的幅度也会较大，直至楼市价格与价值之间相对合理。
新政有助于房价降温
事实上，在房价、成交指标回暖的同时，房企拿地仍旧谨慎。来自机构的统计，3月20日当周，30个大中城市房地产周度销售面积为686.89万平方米，同比上升81.8%。100个大中城市住宅用地周成交占地面积为122.73万平方米，同比下降47.8%。房市销售持续增长的同时，土地购置却依然低迷。
国泰君安证券首席宏观分析师任泽平表示，近日一线城市调控措施密集出台，主要措施包括提高二套房首付，限购政策趋严等。预计新政将降低一线城市房价涨速，对房地产销量投资有一定负面影响。房市降杠杆、稳预期，避免了房价暴涨暴跌风险，但三、四线房地产去库存仍是2016年重要任务。本轮房价上涨具有明显的“政策市”特征，预计新政将明显降低一线城市房价涨速。
亚豪机构市场总监郭毅分析认为，此轮一线城市收紧调控的目的在于稳定房价，打击投机类需求，虽然北京靴子尚未落下，但基于上海、深圳的先例，目前市场预期已逐渐企稳，因此对于供应方来说，在调控出台之前加快平价快销节奏无疑是最佳选择，部分涨幅过快项目其市场接受度也将受到更大的考验。
马光远表示，房地产市场没有太大的悬念，去库存的压力仍然很大，三、四线城市仍然处于冰冻的行情，在政策的创新上还需要做很多的工作。记住：中国房地产的好日子早已经结束了，中国房地产经济也已经结束，开发商要做的，就是赶快去库存，清资产，而不是幻想再来一次火热的春天。
何时买房需要量力而行
对于目前的市场，业内人士在接受记者采访时表示，未来一段时间楼市或将进入平稳期，自住需求的购房者可以考虑在二季度寻找合适房源。
亚豪机构市场总监郭毅表示，自春节之后，由二手房市场兴起的价格快速上涨，市场恐慌情绪蔓延至新房市场，使得新房市场出现“厚积薄发”，3月周度成交持续回升，最近两周成交更是连创新高，购房者形成了一定的恐慌心态，使得3月成交同比出现大幅提升。不过这一现象已引发监管层注意，收紧调控风声不断，并且近日上海、深圳也已出台实际政策，从加强限购、提高二套房首付比例等方面给楼市降温。而北京虽然尚未有调控政策出台，但是受到预期影响，恐慌性购房情绪已基本被压制，预计接下来一段时间北京楼市将进入平稳周期。
伟业我爱我家(博客,微博)市场研究院经理孔丹认为，对于自住型购房家庭来说，要根据自己家庭的财力状况，以及未来的收入预期来决策是否要买房，买什么价位的房子。目前楼市已经出现降温势头，如果购房需求不是特别急迫，建议二季度再出手购房。对于投资型购房人群来说，短期炒房挣差价的时代已经一去不复返了，如果想投资楼市，还是要看长线投资，但是也应看到楼市蕴藏的房价下跌的潜在风险。
京华时报记者邢飞桂瑰潘秀林
