个人二手房交易营改增之后，税负怎么变？对之前的“杭十条”有什么影响？

因为首次涉及自然人缴纳增值税，此次营改增实施方案备受关注。3月24日财政部、国家税务总局向社会公布了《营业税改征增值税试点实施办法》及相关细则。政策规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

买卖双方淡定以对

对政策的反应，二手房交易总是最为敏感直接的。

3月25日下午，在位于杭州西湖文化广场环球中心21至23层的杭州“我爱我家”总部，30个签约室里，，都坐着前来签约的客户，走廊上也有零星等待的人。一间签约室里，卖家周先生与买家小李，正忙着在一堆文件上签字。对于营改增，周先生说：“总理说，所有行业税负只减不增，现在来看税率的确没有变化。”不管现在的营业税还是未来的增值税，虽说征税对象应为卖家，但按照杭州卖家要求拿“净价”的交易习惯，税负最终还是会转嫁到买家头上。而买家小李说，因为税负平移，对他买房也“没有影响”。

“税负平移”、“只减不增”，营改增细则的迅速出台，有效防止了楼市大起大落，体现了中央宏观政策要稳、产业政策要准、微观政策要活、改革政策要实、社会政策要托底的思路。

“营改增”后如何缴税

既然叫“增值税”，为什么个人转让二手房是按照5%的征收率全额缴纳增值税，而不适用增值税抵扣税款？对于人们的疑问，税务专家表示，对自然人来说，根本没有税务登记，也就不存在增值税抵扣一说。增值税的征收对象包括一般纳税人和小规模纳税人，只有一般纳税人适用抵扣原则。“但这两类纳税人首先都是在税务部门有税务登记的，而自然人并不具备这一条件。”专家解释。同理，个人对住宅进行装修，也不能抵扣税款。

那么今后个人二手房交易，要缴多少税？

实际上，记者了解到，目前，杭州二手房交易营业税按5%收取，此外，还收取总计0.6%的城建税、教育附加税、地方附加税等附加税，附加税在营改增后会保留。同时，今年2月的营业税政策调整时，已经取消了杭州地区140平方米、其他市144平方米作为“普通住房”和“非普通住房”的区别。营改增后，此方面政策会得到延续。

在契税方面，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。这个政策，同样排除了北上广深这4个一线城市。

另外，二手房买卖还要缴纳个人所得税（满5年且唯一住宅交易免征，其余按差额20%或总价1%收取）、印花税等，一些住宅还需要缴纳土地增值税等。

值得关注的是个人所得税。税务专家表示：“二手房转让的个人所得税，也会相应地略有变化，这部分变化税务部门仍在研究测算中。”按照中央“只减不增”的思路，今后二手房转让的个人所得税，或许还有下降空间。

实际交易税负略降

“事实上，从增值税的计算公式来看，个人交易二手房的税负还是略有下降的。”税务专家举例，营业税是价内税，一套200万元的房产按照5%的税率缴纳营业税，税金为200万×5%=10万元；而增值税是价外税，与营业税的税基不同，对应的计算公式应为200万/（1+5%）×5%，这样计算出来的税金不到10万元。