营改增对二手房交易难有大影响

admin 2016-04-15 16:37:54 导读

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5月1日起营改增试点将全面推开 房地产业适用11%的税率 营改增对二手房交易难有大影响

  

  18日召开的国务院常务会议明确,自5月1日起,全面推开营业税改征增值税试点,将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围,还包括将新增不动产纳入抵扣范围。其中,建筑业和房地产业适用11%的税率,金融业和生活服务业适用6%的税率。
所有行业税负只减不增
  此次营改增试点全面推开,减税效应将会不断放大,预计今年就将减轻企业税负5000多亿元。
  就房地产企业而言,中税咨询集团高级合伙人、营改增问题专家樊剑英认为,营改增后,利好要体现出来,尚需一个过程。
  据了解,房企在营改增后将是一般纳税人身份,一般纳税人有两种计税方式,一种是按照11%税率采用一般计税方式,另一种是对于老项目选择过渡性措施,即实行简易计税方式,征收率或是5%,相当于营业税的4.76%。这样,对房企来说,选择过渡性政策保证了老项目税负与营业税持平或略有下降。
  两种计税方式税率或征收率不同,直觉上看,部分房企会认为,,一般计税方式税交多了,还不如选择简易征收率5%来得简单直接。
二手房没有增值就不用缴税
  在谈到房地产业营改增对楼市的影响时,樊剑英认为,一方面影响的是企业客户,比如购买厂房、商铺、写字楼今后可以抵扣进项税了,对于鼓励投资是有好处的,肯定有利于房企去库存化。另一方面,对于二手房市场,不会有多大影响。
  现行政策规定,原个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。一旦营改增后,是否同样享有免征年限,如何设置成为关键。改为增值税后,个人买卖二手房,就只对房子增值部分征税了。也就是说,如果没有增值就不用缴税。而且原来购买住房缴纳的增值税,在该套住房卖出时,已缴纳的增值税可能允许被抵扣掉。
  此前税务总局局长王军曾说,税务部门将从政策、预算和执行上全力保障所有行业税负只减不增。具体而言,原则上延续原有优惠政策的同时,针对不同行业情况和特点,分别制定相应过渡措施保障所有行业税负只减不增。因此不用担心营改增后个人二手房买卖税负会增加。
可能分档次类别征税
  南京财经大学经济学院经济系主任周绍东认为,营改增之后不大可能实行“一刀切”的政策。“营业税都是按照5.6%征缴,但是增值税不同,增值税是对这个房子的增值部分进行征税,每个房子根据房型不同、房龄不同增值部分不能一概而论,营改增后可能会对房子进行分档次、分类别征税。”他说。
  (综合新华社、《羊城晚报》、《金陵晚报》等)

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