中国指数研究院近日发布百城价格指数显示，，4月全国100个城市(新建)住宅平均价格为11467元/平方米，环比上涨1.45%，涨幅较3月收窄0.45个百分点。同比上涨8.98%，涨幅较3月扩大1.57个百分点。从涨跌城市个数看，71个城市环比上涨，25个城市环比下跌，4个城市持平。业内人士认为，目前全国房价正在进一步分化。随着一季度及4月各地针对当地楼市“因城施策”相关措施的落地，二季度房企盈利预期难言乐观，未来楼市将呈“退烧”态势。

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一线城市不再领涨

数据显示，4月涨幅位列前十的城市依次是:惠州（楼盘）、昆山（楼盘）、中山（楼盘）、厦门（楼盘）、苏州（楼盘）、廊坊、南京（楼盘）、珠海（楼盘）、东莞（楼盘）、武汉（楼盘），其中，前五个城市的涨幅均超过5%，是北上广深的两倍以上。相较之下，一线城市的涨幅开始收窄，北京（楼盘）、上海（楼盘）等十大城市(新建)住宅均价为21695元/平方米，环比上涨1.53%，涨幅较3月收窄0.99个百分点；同比上涨14.42%，涨幅较3月扩大1.59个百分点。其中，深圳（楼盘）新建住宅价格环比上涨2.84%；上海环比上涨0.92%；北京环比上涨2.03%；广州（楼盘）环比上涨1%。

整体来看，政策方面，各地继续因城施策，廊坊、惠州等一线周边城市投机需求增加、房价上涨过快，政府紧急出台限购、提高首付比例、规范开发商行为等政策，为楼市降温；南京、苏州等城市房价水平较高且上涨势头较快，政府出台限价政策，平抑房价涨幅；吉林、长沙（楼盘）等部分城市库存压力依然严峻，政府通过提高贷款额度、给予财政补贴等措施刺激需求释放，鼓励库存去化。供应方面，重点城市推盘量稳步增加，新推楼盘定价进一步提升，去化效果较好。需求方面，深圳、上海调控政策效果显现，成交量有所回落；其周边惠州、昆山等三线城市承接部分外溢需求，成交量上升；南京、武汉等二线城市成交继续维持较高热度。

中指院表示，为促进楼市平稳发展，各地政府将继续因城施策，市场过热城市政策将逐步收紧，投机置业现象将得到一定遏制；高库存城市将继续加大力度鼓励需求释放。价格方面，一线周边及热点二线城市房价上涨动力仍然较足，但随着稳房价政策效果的显现，涨幅将逐渐趋缓。

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沪新房成交创新低

近期，各地政府陆续出台严厉的调控政策，如深圳“3·25”新政以及更严厉的“沪九条”。其后，沪深两地新建商品住宅成交套数均明显下滑。其中，上海新建商品住宅成交套数出现50%的下滑，深圳则达到57%。

就上海而言，“沪九条”为楼市降温效果明显。据上海链家数据显示，4月上海商品住宅供应量为131.4万平方米，环比上涨51.3%，同比上涨30.6%；成交量为97.2万平方米，环比下滑56.1%，同比下滑21.8%；成交均价为32636元/平方米，环比下滑1.9%，同比上涨10.9%。供求比方面，4月供求比出现逆转，为1.35:1，结束了连续5个月供不应求的态势，市场供求矛盾大幅缓解。二手房方面，交易环比减少62.7%，同比减少42.1%；成交均价2.6万元/平米，环比下跌2.8%，同比上涨7.1%。显然，受到“沪九条”政策影响，大量的购房需求被抑制，二手房市场迅速降温，成交量遭腰斩，房价涨速放缓。业内人士认为，由于调控新政因素，市场交易情绪骤减，来客量普遍缩减一半以上，中高端产品聚集区甚至减少7成，且观望气氛有所抬头。从成交情况来看，4月商品住宅成交量不足百万平方，虽然与前两年较为冷清的“小阳春”行情相比略胜一筹，但相对于去年“3·30”新政带来的这波行情，还是呈现急速下滑态势。

显然，“沪九条”已令过热的楼市出现降温，从效果来看，供求矛盾得以缓和，使楼市回归健康发展轨道。但业内人士表示，从新增供应来看，开发商入市步伐不减反增，尤其豪宅类产品，一定程度上反映出潜在购买力依然存在。不过，调控趋紧大基调未改，且在信贷方面，各银行也是按调控要求严格执行。再者，近期管理层对市场的一些违规操作给予治理，正常交易秩序会被进一步理顺。预计在从严的高压下，投资投机等空间进一步压缩，红五月的成色或受影响。

租赁市场将迎发展“沪九条”不仅令申城楼市成交迅速滑坡，连土地市场成交也跌至历史低位。根据上海规土局数据显示，4月上海土地市场(不包括工业用地)仅成交1幅，为宝山区一幅动迁住宅用地，成交面积2公顷，土地交易面积环比和同比分别下跌87.5%、94.7%。土地总价1.28亿元，环比和同比分别下滑95.6%、98.5%。虽然成交低迷，但供应方面创下今年月度新高。4月，土地供应面积55.37公顷，环比及同比分别上涨215.8%、1.62%。从性质和区域来看，纯居住用地共6幅，其中市场化宅地4幅，商办用地3幅。

在经历了一个月的休眠后，土地市场在5月将重新开启，有多达11幅经营性用地出让，其中包括7幅住宅类地块和4幅商办类地块。土地供应方面，大部分位于奉贤、金山、松江、青浦、原南汇等外围区域，甚至包括长兴岛的两幅宅地。而市中心地块仅有四川（楼盘）北路板块和枫林板块的两幅商办类用地。

上海中原市场研究中心表示，5月将迎来房企拿地窗口期，但房企的心态会出现分化。一方面，“沪九条”实施1个月，无论新房还是二手房交易都出现回落，“五一”房展冷清的行情也预示今年红五月将不再现，价格坚挺之下，低迷格局仍将维系。而上海的调控非短期行为，在近年地价持续攀升后，继续追涨无疑会使风险加剧，部分房企观望现象在所难免。不过，另一方面，上海的城市地位坚不可摧，城市发展仍具吸引力，也令部分房企仍保持一定的投资热情，对地价的判断主要取决于自身实力及对市场复苏的预期。总体来看，由于市场前景的不确定性，使得房企对拿地与否以及地价的把握也产生一定的不确定，短期来看，地价明显降温的可能性不大，但地价走稳会代替此前追涨的格局。

值得一提的是，5月4日，国务院总理李克强在主持召开国务院常务会议时，提出“将发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。同时，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。”此次政策不但鼓励开发商和个人将持有的住房出租，还允许将商业用房改建为住房出租。例如，上海的住宅类用地都必须配建至少5%的保障房，即可作为公租房，满足社会的租房需求。结合本次政策中的“增加租赁住房用地供应”，未来将可能出现更多较大比重的房源用于租赁，或者全部用于租赁的住宅地块，未来将流入租房市场，缓解供需矛盾。

业内人士认为，去库存是当前楼市任务之一，尤其三、四线城市去库存压力较大。由售转租，一来可以盘活存量，提高利用效率。二来满足多层次的住房消费需求，为城镇化助力。另外，当前高库存还有结构性突出问题，即商业类产品高库存问题难化解。从表述来看，今后政策会给予一定倾斜，符合相关规定的可以改成租赁住房，同样可以化解高库存的压力，对房企而言又可以缓解资金压力。总体来看，发展租赁市场有利于满足多层次居住需求，也有利于房地产行业健康发展。