楼市没有阴谋

　　国人喜欢“阴谋论”，所以自媒体就源源不断地生产“阴谋论”来满足需求。关于这一轮楼市“去库存”，就被人用阴谋论解读了。

　　具体来说，是这样的：

　　一切早就谋划好了。政府从货币政策、财政税收等各个角度发力，加杠杆，最终造成了深圳、上海等一线城市房价大涨。当一线城市打开了房价上涨空间，带来了财富效应，激活了全国楼市之后，再来调控一线城市，把钱往二线城市、三、四线城市里赶。最终，开发商纷纷解套，下游产业被带动，稳增长产生效果。

　　甚至还有人说，深圳这个“带头大哥”都是被选定的，因为是“小盘绩优股”比较容易突破。

　　真佩服某些人的想象力和恶搞才能。反正越离奇的说法，越容易被传播，也越容易吸引粉丝。

　　但，最新的统计数字显然不支持这种“阴谋论”：据“中国指数研究院”最新监测数据，在深沪等城市“3.25”新政之后，特别是深圳4月1日大幅上调二手房交易税费(幅度平均超过50%)之后，一二三线城市的楼市出现了普遍的降温：

　　4月3日-4月9日受监测的重点城市中近九成城市楼市成交量下滑。28个主要城市上周楼市成交量环比平均下降23.2%。一线城市平均降幅27.4%，其中北京降幅达30.0%，上海下降17.2%，深圳降31.1%，广州则达到37.8%；二线城市降幅达20.9%；三线城市下降35.1%。

　　楼市跟股市很像，如果一波行情中带头上涨的板块走软，大盘能否顺利切换风格，往往带有极大的不确定性。深沪楼市，就相当于股市里的“蓝筹股+高价股”板块，它们没戏了，那些跟风的概念股就失去了龙头。

　　更何况，楼市跟股市还有很大的不同点：上市公司可以讲故事，但那些库存巨大、人口流失的三四线城市就很难讲故事？自贸区轮得到它们吗？国家级新区轮得到它们吗？金融中心、创新中心、教育中心轮得到它们吗？

　　大家常说，王侯将相宁有种乎？在股市上也许是这样，草根可能逆袭，比如阿里巴巴、腾讯逆袭了很多大国企。在城市竞争中就不是这样，中国最好的发展机遇，永远也轮不到三四线城市。

　　即便偶尔有运气好的，可以在大城市吃肉的时候喝点汤，跟着涨一把的，也就是北、上、深旁边的城市，比如廊坊、保定之类。但你见过一个城市在1949年之后逆袭北京的吗？在现行体制下，永远不会有。

　　政策“红利”收窄后的楼市变局

　　楼市显现回调迹象。据中指院监测，28个主要城市楼市新房成交量上周环比平均下降23.2%，这是今年以来第一次周环比全部下滑。其中，一线城市平均降幅27.4%，北京(楼盘)下降30.0%、上海(楼盘)下降17.2%、深圳(楼盘)下降31.1%、广州(楼盘)下降37.8%；二线城市降幅20.9%；三线城市下降35.1%。中原地产数据显示，4月上旬54个城市合计签约住宅9.76万套，环比3月11.28万套下降了13.5%，其中一线城市回落显著，跌幅18%。

　　易居研究院比较了“沪9条”实施前后四周上海的楼市变化，新房成交面积和价格降幅分别为56%和4%，部分区域(如虹口)降价幅度达29%。与上海同一天(3月25日)发布调控新政的深圳，“量价齐跌”态势更显著。新房成交面积连续6周下滑，降至去年以来除春节外的新低，新房均价从年初的每平方米5.1万降至4.6万。4月以来，深圳二手住房成交面积环比连续2周下跌，跌幅近50%，七成业主降低放盘价，降幅在5%至10%。

　　冲高后回落，是主要城市楼市“降温”的主因。今年一季度，可谓楼市二十多年来最火爆的“小阳春”。据中指院监测，一季度50个城市新房月均成交3100万平方米，同比增长近50%，创历史纪录。其中，3月单月成交4400万平方米，近乎1、2月成交(2503万平方米)的2倍。一季度监测城市均“放量”上攻，一二三线城市新房成交同比分别增长27.6%、58.2%和60.6%。成交放量带来价格快速回升，3月百城住宅均价11303元，同比上涨7.41%，又创历史最高纪录。

　　春节前后密集的政策“红利”(降准、首付比2次下调、契税营业税减免等)是主要城市一季度楼市火爆的“推手”。此轮楼市回升起始于2014年“9·30”新政，政策激励(包括货币政策)是主要手段，改善型需求是入场主力。到目前为止，主要城市楼市已连续回升18个月。2015年，50个城市楼市成交量增长21%，今年一季度再增长50%，冲高后回落有必然性。

　　政策“红利”触及天花板是楼市“降温”的另一原因。今年1、2月，忌惮于人民币贬值预期下资本外流，降息空间迅速收窄；3月，人民币汇率趋稳，外汇储备转而回升，降准预期降低。同时，CPI进入“2时代”，猪肉、蔬菜价格创新高，降息空间全面收窄，货币环境对楼市的支撑力度也在下降。同时，近期金融监管部门加大了首付款来源的监管力度，中介、小贷公司及P2P平台等楼市首付“场外配资”被叫停，投机炒作也开始退场。

　　除货币环境外，楼市利好政策也在收窄。一方面，房贷最低首付比已降至20%，进一步下降空间逼仄。同时，借助杠杆炒作频繁，加上各界对于楼市加杠杆有质疑，3月以来，包括“环京县”、上海周边、广深周边等二三线城市，已将最低首付比从20%提至30%，沪深降杠杆幅度更大；另一方面，京沪穗深周边二三线城市，成了楼市新的“风向标”。3月，房价上涨TOP10城市中，东莞(楼盘)、惠州(楼盘)、苏州(楼盘)、昆山(楼盘)排在前4位。而南京(楼盘)、苏州、东莞、惠州以及廊坊都在收紧楼市政策。

　　随着一线城市政策收紧，资金开始向三大都市圈内二三线城市转移，但投资炒作行为泛滥，东莞和惠州70%的房子被深圳人买走，其中90%是投资客；“环京县”特别是“北三县”(三河市、大厂县、香河县)房价之所以在一年内翻番，投资客推动是主因。据悉，沪浙苏投资客已从苏州、杭州(楼盘)、南京等高房价区域转向了价格“洼地”的无锡(楼盘)、南通(楼盘)，无锡今年47%的房子被外地人买走。

　　紧盯楼市去库存

　　楼市去库存成为2016年经济工作的五大任务之一。今年2月中国人民银行和中国银行(601988，股吧)业监督管理委员会进一步降低非限购城市个人购房首付比例，为去库存释放利好。各地也相继发力，出台购房补贴、扩大公积金范围、扩大棚改货币化安置力度等措施。

　　然而，部分地方采取的去库存手段却引发了争议，例如沈阳市推出“大学生毕业5年内零首付购房”政策，仅存活了不足8小时即被匆忙撤回。

　　还有些地方政府在楼市调控政策中，明确提出对消化库存主体责任不力、效果不明显的市县采取约谈和问责。有专家担忧，官员可能在考核压力下成为地产商的“售楼经理”。

　　前国务院参事室特邀研究员保育钧就提醒，政策调控对楼市去库存将起到积极作用，但同时也应警惕过度行政化的手段为去库存催生新压力。他说，房地产行业有其自身规律，，其发展不可能完全服从于行政手段，实现健康平稳发展需更多依靠市场配置。

　　耶鲁大学金融学教授陈志武也表示，在去库存背景下，要防止政府的“行政之手伸得过长”。不能将开发商的问题转嫁给普通购房者。如果开发商借着去库存的“东风”继续以高价卖出房子，尝到了甜头后可能继续扩大投资开发新房，造成市场供给不减反增。最好的方式是让因盲目开发而陷入经营困境的地产商自然淘汰，让无视风险和市场规律的房企得到应有“教训”，以堵住库存不断膨胀的源头。

　　山水文园集团CEO张晓梅坦言，房地产业疯狂增长的背后，企业长期以来生产、运营、管理等能力普遍较弱，难以适应新形势。“在过去的十多年房地产商赶上了好时代，大家"盖楼"就像工业化批量生产一样，只要建了房子就能卖出去，赚取巨额利润。”

　　多名专家建议，只有对房地产市场的供给侧进行结构性改革，让市场配置焕发活力，重新塑造房地产价格形成机制，最终通过市场规律的传导，调整市场结构、使房地产行业摆脱长期低迷的困境。