在中国，房地产早就已经脱离了基本的居住属性，变身为一个基础金融产品，凝集了大量的金融资源与社会资源，吞噬着全社会的鲜血，获利最大的是谁，大家都明白，开发商和银行那点蝇头小利只不过是其左右手而已。
银监会4月28日下发《关于规范银行业金融机构信贷资产收益转让业务的通知》，就银行业金融机构部分交易结构不规范不透明，会计处理和资本、拨备计提不审慎等问题做出规范说明。同时，明确个人投资人不可投资不良资产收益权。
通知明确指出，出让方银行不得通过本行理财资金直接或间接投资本行信贷资产收益权，不得以任何方式承担显性或者隐性回购义务。出让方银行应当按照《企业会计准则》对信贷资产收益权转让业务进行会计核算和账务处理。开展不良资产收益权转让的，在继续涉入情形下，计算不良贷款余额、不良贷款比例和拨备覆盖率等指标时，出让方银行应当将继续涉入部分计入不良贷款统计口径。
同时，通知强调，信贷资产收益权的投资者应当持续满足监管部门关于合格投资者的相关要求。不良资产收益权的投资者限于合格机构投资者，个人投资者参与认购的银行理财产品、信托计划和资产管理计划不得投资；对机构投资者资金来源应当实行穿透原则，不得通过嵌套等方式直接或变相引入个人投资者资金。
符合规定的合格投资者认购的银行理财产品投资信贷资产收益权，按通知要求在银登中心完成转让和集中登记的，相关资产不计入非标准化债权资产统计，在全国银行业理财信息登记系统中单独列示。
所有银行和房地产商都睡不着了
中国银监会向银行等金融机构发送通知，要求信贷资产收益权转让必须全额计提资本，同时银行理财资金不得直接或间接投资本行信贷资产收益权，并不得提供任何显性或者隐形担保。
这则消息影响太大了，也来得太及时了，也是银监会这些年做的最正确的事情，这是对过去这些年中国银行业走的歪路、邪路的一次纠正，必将对中国银行业及金融产业产生重大深远的影响，具有非常重要的意义。
1、中国银行业往往通过信贷资产收益权的转让，通过第三方通道，将信贷资产转到表外，同时让银行理财资金去购买这些收益权，使得银行信贷扩张无度而且无法监管，造成了天大的监管漏洞。
2、这些天量的信贷资产转移到表外，使得无法得到监控，导致了大量的信贷资金流入了房地产等违规领域，使得房地产泡沫涨上天，很大程度就是这些收益权转让的表外信贷导致。
3、这些信贷资产收益权转让将计提风险资本和拨备，也将计算入资本充足率，这将导致银行积极性下降，将约束这类规避监管的行为发生。
4、银行理财资金不得投资这些信贷资产收益权，将会使得无法将表内信贷转移到表外，因为不容易找到承接盘。
5、银行不得为这些信贷资产收益权提供任何显性或者隐性的担保，那么还有谁敢投资这些高风险的信贷资产？因此这也是一个重大的打击。
自从2008年后，银行打着所谓创新的旗号，疯狂的干了大量违规的行为，疯狂的将表内信贷转到表外，以逃避监管，使得中国的信贷泡沫涨上天，大量的表外信贷以收益权转让的方式出表，并以银行理财资金承接，流向了房地产，导致中国的房地产泡沫成为古今中外有史以来最大的泡沫。
这次监管非常正确，虽然来得太晚太晚，但好过没有，这是中国信贷走向稳健，走向透明的必经之路。但是必须要防备银行出新招来规避监管，所谓上有政策，下有对策，一直是银行采取的做法。建议乱世用重典，严厉惩罚一些违规银行，刹住这股不正之风。
五一这颗巨雷，必然会使得所有的银行睡不着，必然会使得所有的房地产商睡不着，其产生的影响将会改变中国商业银行的格局，会改变房地产的现状，房地产行业将会变得非常危险，房地产泡沫将会得到极大的抑制，但是前提必须要是，这次出台的政策能得到有效的执行。
这次政策来得太晚了，2008年后，银行业通过最大的违规创新源源不断向房地产输送天量信贷资金，导致当前如此天大的泡沫，今年一季度，银行又开始干出来匪夷所思的4万多亿的新增信贷，同时通过向表外转移了两万多亿信贷，这是会要了中国经济的老命的。我对当前中国银行业所谓的违规创新就几个字评价：上帝欲毁灭之，必先使其疯狂。
资深银行家警示房地产过度杠杆的风险！
来源：《全球化》杂志2016年第4期 文/黄志凌 中国建设银行首席经济学家
2014年上半年，我国70个大中城市商品房的销售面积下降6%，销售额下降6.7%，特别是一些热点城市房价下降突出，一些地方政府救市的新闻充斥各类媒体，以致于一些专家判断，中国经济下行与房地产价格下跌叠加，市场可能要崩溃。2015年下半年以来，有关房地产危机问题再次成为热点话题，各种观点和政策主张很多，但分歧很大。为此，我也想将过去小范围讨论的看法借助《全球化》平台与大家进行更广泛的交流。
目录：
一、大型经济体房地产市场不易发生系统性风险
房地产商品的异质性决定了大型经济体房地产市场不易发生系统性风险
大型经济体房地产并未发生真正意义上的系统性崩盘
美国“次贷危机”也不是一个例外
中国房地产市场会发生系统性风险吗？
二、中国房地产市场要警惕三大风险
警惕房地产功能失调风险
警惕“土地财政”内生性引致房地产市场次生风险
警惕过度杠杆化引致的风险
一、大型经济体房地产市场不易发生系统性风险
观察房地产市场风险不能就事论事，更不能简单套用其他市场分析方法，而应该深刻理解房地产市场的本质特性，把握其特有的规律。
（一）房地产商品的异质性决定了大型经济体房地产市场不易发生系统性风险
所谓房地产商品的异质性是指由于土地的不可移动造成了每个房地产商品具有唯一性、不可复制性。实际生活中，除了土地这一基本决定因素外，社会、文化等多个层面的因素进一步固化了房地产商品的异质性。例如，房屋所处不同区位的自然、社会、经济条件的差异以及建筑功能与风格、朝向、层次、规格、装饰、设备等方面的千差万别，更强化了房地产的异质性，我们甚至可以说，房地产商品可以认为是经济学意义上接近于完全差别化的产品。
对于一个大型经济体而言，，房地产市场的区域性差异会非常明显，尽管各区域房地产市场都受到宏观经济大环境影响，但是相互之间的联动性是非常有限的；房地产商品的异质性造成了不同区域的房地产市场天然是分割的，甚至可以近似看作为不同的商品。诚然，对于小型经济体，房地产的区域性特点不明显、甚至只有一个区域（如香港等城市经济体），往往出现同一时间点上房地产崩盘，进而引发经济危机。但是如果深入观察房地产商品特殊的价格传导机制，并从大型经济体的角度来分析，各个区域间的房地产市场价格波动不会出现严格意义上的多米诺效应，更不会出现短时期发生全面或集中崩盘的系统性风险。
（二）大型经济体房地产并未发生真正意义上的系统性崩盘
一般认为，所谓楼市崩盘，是指房产市场价格在经过一段时间的持续上涨后，短时间内房价出现超过30%以上的急剧下跌现象。“崩盘”的概念源于股市，华尔街通常将股市崩盘定义为单日或数日累计跌幅超过20%。从世界历史看，目前为止，还没有大型经济体短时间内出现全局性的房地产崩盘先例。尽管美国、日本等大型经济体在历史上都曾经出现过房地产危机，但这些危机主要是局部的、区域性的，并没有直接引起全国性的房地产崩盘。
但是对于一些小型经济体或地区，房地产泡沫破灭往往带来了严重的经济危机，例如20世纪80年代中期，泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚国家政府出台了一系列刺激性政策，把房地产作为优先投资的领域，促进了房地产市场的过度繁荣，最终形成了房地产泡沫，在危机爆发后，随即演变为全国性的经济危机。再如，上世纪90年代香港地区房地产泡沫破灭后，房价从1999年最高峰开始持续下跌，6年跌幅累计达65%，导致香港经济陷入萧条。
（三）美国“次贷危机”也不是一个例外
既然大型经济体房地产危机很难引起全国性经济危机，那么为什么“次贷危机”后，出现了美国全国性的金融危机、甚至席卷了全球，这是“大型经济体房地产不易发生系统性风险”这一基本结论的例外案例吗？实际上，我们深入分析一下就会发现，“次贷危机”是美国独特的财政、金融政策以及独特的金融体系使然，而不是房地产市场自身风险逻辑发生了变化。
从财政政策看，新世纪之初网络经济泡沫破灭后，美国政府为了刺激实体经济发展，财政政策采取购房贷款利息允许个税前扣除等鼓励性措施，提振居民消费。这项财政性刺激措施，客观上鼓励了房产投资需求，推动了房价的上涨。
从货币政策看，利率前降后升的反转走势埋下了房地产泡沫形成和破灭的种子。2000年7月-2004年6月，为应对IT经济泡沫破灭导致的经济疲弱，联储将利率从6.5%左右经过十多次下调降到1.0%。但是2004年6月-2006年7月，联储又通过20多次升息把利率提升到5.25%，成为刺破房地产泡沫的重要导因。
从金融体系看，美国发达但风险评估、管控缺位的衍生品市场是房地产泡沫形成和破灭的“鼓风机”。银行通过ABS、CDO等资产证券化工具将“次贷”重新包装、在金融市场上出售，这样银行不仅能够快速回笼资金、获取收益、减少资本占用，而且不用承担“次贷”的违约风险。而本应该对衍生品风险状况做出客观评估的评级机构，出于利益考量，对次贷衍生品风险状况“睁一只眼、闭一只眼”，给予了高评级。
由此可见，不恰当的财政、金融政策导致房地产市场背离正常轨道，导致了房地产市场出现周期性的波动。统计数据也验证了这一观点，从1963年至今，美国共有四次大的房地产危机，每一次的市场调整期都与美国经济周期密切相关，大约相隔12年左右会有一次大的市场调整期，市场调整周期持续大约3年，调整期间美国房价会有较大的波动、下滑。
（四）中国房地产市场会发生系统性风险吗？
对于中国而言，无论是从经济规模上，还是国土面积上，都是一个大型经济体，并且由于历史上行政计划的延续，事实上中国不同区域的房地产市场的联动性远远小于完全市场经济国家，因而各个区域房价在上涨一段时间后，往往会呈现区域分化的特点，因此中国出现全国性的房地产崩盘的概率非常之小。
除此之外，中国房地产市场特殊性使其出现系统性“崩盘”的可能性很小。
一是中国房地产市场仍然有着较强的刚性需求，难以出现全国性房地产价格大幅下跌。
中国目前具有稳定而高速的经济增长、较低的通胀和及时的政策调控，居民收入持续增长，自主性需求和改善性需求还较为旺盛。并且，中国城镇化率远低于发达国家平均水平，随着中国城镇化的稳步推进，城镇化引致的住房需求也将保持稳定增长。
二是个人购房贷款占比大、质量高，不会爆发“次贷式”的风险。目前我国个人住房贷款余额占房地产领域贷款的2/3，因此个贷资产质量直接决定了房地产领域的贷款质量和金融风险。事实上，我国个贷资产质量很高，不良率不到1%。
三是中国财税和货币政策较为稳健，不存在“次贷式”的不当政策诱因和金融体系缺陷。
四是大型房地产开发企业占比大，抗风险能力强。
2013年底，中国上市的房地产企业资产负债率已降至50%左右，远远低于金融危机期间90%的水平。当然，我们不排除局部地区的小房地产开发企业爆发个案风险的可能性，但从目前看，多数爆发风险的房地产开发企业都是源于民间借贷、高风险投资、不规范、高杠杆等问题，而真正由于房地产价格下跌、销售困难爆发风险的企业是非常少的个案。
二、中国房地产市场要警惕三大风险
由于房地产商品的异质性，中国房地产发生全国性崩盘的风险概率很低，但二十多年来中国房地产发展过程中积累的问题始终未得到有效解决，因而发生局部地区房地产市场崩盘的风险还是极有可能的。具体而言，当前中国房地产要重点警惕三大风险：
（一）警惕房地产功能失调风险
作为一种商品，房地产的核心功能是居住，但是房地产商品的特殊之处在于其与土地的不可分割性，而土地的稀缺性赋予了房地产保值增值的派生属性，由此衍生出了房地产的投资功能。因而，房地产具有消费和投资的双重功能，这两种属性和功能是统一的、不可分割的。其中，居住功能是房地产的核心功能，投资功能是派生功能，因为投资房产的目的是用于出租或者出售，总之最终都将用于居住，如果没有了居住属性，投资属性也将随之消失。
从理论上讲，任何地方的房地产都具备居住和投资这两种属性，但是房地产的异质性决定了不同区域的房地产的两种属性具有不同的表现。而且，即使同一区域、同一时期的不同楼盘也会因房屋具体所处的地段、环境等因素，其居住和投资两种属性也不尽相同。对于土地资源更为稀缺的大城市、超大城市，房地产的投资功能要明显高于一般城市或者农村，投资功能也更容易被发现和挖掘，当然也更容易被过度放大。
这里，尤其值得我们关注的是，如果一个较大区域房地产商品的居住功能和投资功能发生次序逆转，必将产生较大泡沫并引发区域性市场危机。
实际上，多个国家的真实案例已经不止一次的验证了这一结论。历史上，日本和中国香港都曾经一度错误地推行重投资轻居住的发展模式。这种发展模式基本上是将房地产作为一种金融资产来进行投资，而且是政府出台相应的政策支持民众开展这种投资。于是，大量的资金涌入房地产市场，造成房价长期、持续走高，远远脱离了居民实际收入增长速度，也远远脱离了房屋实际居住功能可提供的使用价值，成为单纯的投机炒作。在没有实际价值支撑的情形下，无论是股票还是房地产都难以避免最终的价值回归过程。这种畸形的功能紊乱导致房地产价格暴涨暴跌，并且严重影响了居民的居住需求和居住质量，对一个国家的民生和经济都造成恶劣的影响。
（二）警惕“土地财政”内生性引致房地产市场次生风险
所谓“土地财政”是指地方政府对于从土地开发及相关领域所获得的税收和公共产权收入产生严重依赖。“土地财政”主要表现为地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，由于这些收入属于预算外收入，所以又叫第二财政。据统计，2013年此预算外收入高达地方政府预算收入的60%，可见“土地财政”名副其实。
“土地财政”导致本应当作为公正性代表的政府具有内在的利益相关性，这种利益倾向性必然反映在地方政府的各项房地产相关的政策和管理行为中，导致相关政策和政府行为发生扭曲，这种扭曲的目的是保护“土地财政”，因而某种程度上地方政府和房地产开发企业成为了利益共同体。
“土地财政”不仅通过扭曲政府行为来影响房地产市场走势，而且可以直接对房地产市场供求关系产生扭曲效应。“土地财政”使地方政府的“经济人”角色不断强化。地方政府在房地产市场中的土地垄断地位和其追求预算最大化、增加可支配财力以发展经济的行为动机，使其在不公平的土地交易中成为最大的获利者，且对土地财政形成极强的依赖性。因此在房价出现波动时，地方政府会存在“救市”冲动。通常而言，房地产市场滑坡开始之后大约六个月到一年，开发商的现金流就会有麻烦。由于转让土地收入已成为各级地方政府的重要收入来源，房地产销售放缓意味着开发商没有钱向地方政府买地了，这就会影响“土地财政”的来源，因此地方政府必将通过政府行为来进行房地产市场干预，从而破坏房地产市场发展的客观规律，引致房地产的风险积聚。近期各地方政府纷纷松绑房地产限购政策的行为，已经充分的验证了“土地财政”与房地产的这种密切关系。
实际上，从更加宏观的角度来看，“土地财政”带来的风险已经超出了房地产的领域，其本质上带来的是资源配置的扭曲，这将引起一个地区的经济结构扭曲，进而反过来对房地产产生不可估量的深刻影响。一方面，政府将大量的土地出让金用于为房地产配套的基础设施建设方面，地价的过快上涨也加速了去“工业化”的进程，在投资渠道缺乏的中国，淘汰的企业主将过剩的资金投向房地产开发，进一步加速了房价的上涨；另一方面，房地产的蓬勃发展也带动了与之相关的产业发展，但是却相对挤压了其他产业的资源获取空间，导致资源的错配和人群之间的财富分配失衡问题，影响了其他行业人们的收入，降低了对房地产的需求。
（三）警惕过度杠杆化引致的风险
房地产行业是个资金密集型行业，房地产的开发需要大量的资金投入，这就使得金融在房地产的行业发展中扮演着重要的角色。回顾美国、日本、东南亚等的房地产危机，他们的一个共同特点是房地产金融过度杠杆化。以美国为例，爆发次贷危机的一个主要原因便是向信用评级较低和收入不高的借款人提供信贷支持，甚至发放大量低首付甚至零首付的个人住房贷款，这实际上是提供了非常大的金融杠杆，借款人甚至不用自有资金就可以借助银行信贷资金来买房子。然而这还只是次贷的第一层杠杆；在此之后，金融机构将次级按揭贷款进行了证券化，并且基于次贷这个基础资产又开发出了很多虚拟的衍生资产，以至于次贷衍生品的规模达到了次贷本身规模的几十倍，因此风险也随之被放大了几十倍，一旦泡沫破灭，所造成的影响也是次贷本身规模的几十倍资产缩水。
对于中国房地产而言，过度杠杆的风险可能来源于以下几个方面：
一是在房地产市场萧条期，政府部门往往在政策上引导、鼓励商业银行降低个人购房的首付比例，并给予首套房贷利息补贴或直接要求商业银行实行优惠利率政策，不仅直接放大了杠杆率，还间接刺激了不具备借贷能力的人的负债欲望。
二是在房地产市场上行期，房地产价格处于上涨趋势中，有些商业银行主动降低首付比例，甚至还会推出所谓的基于房地产价格上涨的“加按揭”业务，实际上是对个人贷款投资购房行为的变相鼓励。虽然政府部门房地产调控政策明确要求个人购房首付比例不低于三成，但是在房价加速上涨的背景下，仍然难以抵挡银行的变通和一些投机者贷款购房的热情。
三是对房地产开发项目自有资本金比例要求过低。在中国房地产市场起步的一段时间内，多数房地产开发商都是采用抵押土地贷款等“空手套白狼”的方式利用银行的信贷资金进行开发，然后通过卖期房的方式直接获得售楼收入，由此形成巨大的金融杠杆。尽管后来监管部门对房地产开发项目自有资本金比例和房屋销售提出了强制性规范，但是房地产企业往往有各种各样的手段来规避这些要求，例如通过关联企业借款来充当自有资本金等，实际上仍然维持了很高的金融杠杆。
