【去年股市今年楼市：熟悉的配方 熟悉的味道】只有房产价格上升了，其他资产价格也跟着上升或保持稳定，抵押品的估价也上升了，政府的土地好卖了，财政税收也上升了，跟银行的议价能力就上升了，债务置换也就顺利了。

　　今年楼市的牛市跟去年股市的牛市其实类似异曲同工。

　　1、降首付=加杠杆

　　2、暂停开发新地块=暂停IPO

　　3、契税调整=降印花税

　　4、专家谈一线城市还要涨一倍=4000点是牛市起点。

　　5、深圳均价10万=全通教育500元。

　　6、鼓励农民进城买房=最后的散户进场。

　　还是熟悉的配方，还是熟悉的味道。

　　有一点我们必须承认，中国房子经过这么多年的跨越式发展确实过剩了，现在不管媒体还是官方，习惯用7亿平米来概括当下的楼市存货。

　　但按照北师大教授钟伟的测算，这严重低估了楼市的库存，因为这7亿平米仅是待售面积，如果再加上商品房之外的保障房，公用建筑和单位自建等，那么面积可能超过80亿平米，仅商品房在建和待售就超过50亿平米。

　　按照2015年全国销售面积10亿多平米算，这些库存要5-7年才能消化掉。

　　房产库存这么庞大，中央政府也在不断强调房产去库存，但房价却一直降不下来，即使是三四线城市的房价，也未见大跌迹象。

　　买房者不买，卖房者不降 ，房产销量持续低迷，房价居高不下，这样的僵持状态在2014-2015年持续了两年，库存去不了，土地卖不掉，这时，政府着急了，必须出大招，一方面让让房价稳中有升，一方面刺激买房者要赶紧动手买房，于是有了2016年年初的首付比例下降，税费下降，央妈放水等措施。于是我们看到了北京上海深圳南京杭州等城市房价的爆发式上涨。

　　当然，这些都是表象，表象背后的决策逻辑是什么？我们必须搞清楚才不至于雾里看花。“泡沫之后必然破裂，没有永远上涨的价格”，“东京香港房价泡沫破灭了，所以上海北京房价必须破灭”，这样的鬼话谁都会说，但没有任何意义，就像说“人总会死的”一样没有意义，关键在于你要知道某个人什么时间会死。

　　哥没有做先知的天赋，所以只能从经济常识和决策者的逻辑来判断这轮房价上涨的本质。在中国，任何一个大的经济事件和经济现象背后，都有老大哥的身影，都会体现老大哥的意图和意志，相对市场，老大哥掌握的资源动员能力实在太多太丰富了。

　　2015年的那轮5000点的牛市，就是因为老大哥想借助资本市场，拉升资产价格，以达到振兴实体经济和拉动GDP的目的，但结果失败了。这也说明一个道理，谋事在人，成事在天，虽然老大哥的资源动员能力很强大，但也不是想做什么就能做成的。

　　老大哥为何要在去杠杆、去库存、去产能的这个时候发动这轮房价上涨呢？说到底还是因为整个经济系统和金融系统的风险马上要爆发了。

　　经济方面，PPI经历48个月的连续下跌；占GDP三分之一的外贸出口基本没有了，一度甚至成了负数；制造业工厂纷纷在关闭，钢铁、化工、水泥等重化工业基本全军覆灭；消费在勉强地支撑着，但这只是人们维持基本的生存所必需，随着经济的下滑，消费早晚也会下跌的。

　　经济方面的下滑必然传导到金融系统，而金融系统的最大危机，不在股市，不在居民住房贷款，也不在企业贷款，而在地方政府债务。

　　根据中国社科院的数据和估算，地方政府债务规模大概是30万亿左右，这还只是审计数据，而不是财务意义上的数据，地方政府的债务规模到底有多大，只有天知道。这是一个黑洞，也是一颗定时炸弹，一旦处理不当，真有可能爆发系统性风险。除了政府信誉受损之外，整个银行系统都可能崩溃。

　　而且，这些地方债务90%以上是以政府财政收入信用，或以相应资产收益作为担保或抵押的形式存在，融资对象是银行、信托、证券、保险等机构。

　　融资渠道包括融资平台贷款、信托融资、城投债等。在平台贷监管收紧后，一些地方变相融资的行为愈演愈烈，不少地方通过信托贷款、融资租赁、售后回租、发行理财产品、垫资施工等方式变相融资。

　　如何化解这些风险呢？当时决策者有几种设想，一种是央行直接出钱购买地方政府的债务，印钞票给银行。这就是赤裸裸的量化宽松，这样做的结果就是货币贬值，通货膨胀；第二种方案是地方政府和银行商量，债务延期。但延期并不利于债务总量的控制，也许债务会越滚越大，这个方案也被否决；第三种方案就是债务置换，发新债，还旧债，但是时限拉长，利息降低。

　　现在走的就是第三种方案，2015年的债务置换还比较顺利，一些银行因为第一次跟地方政府过招，都比较听话。但随着债务置换规模越来越大，银行和地方政府的博弈也进一步升级。

　　财政部要求2016年地方债置换与新增规模将达到6万亿，三季度前完成置换。有条件的地方，可以提前置换，可以全部置换。一些地方这些乐了，赶紧把以前五花八门的债务都拿来置换。

　　但银行也不是傻瓜，很多都是上市公司，它们也有利润和绩效考核。地方政府得寸进尺，违约在先，还不了债务，现在还出个主意要换成利息更低，期限更长的，而且逐渐置换还不行，要求超额提前置换，那银行肯定不干啊。

　　于是，很多银行在跟地方政府博弈过程中，协商说，你不要置换了，还是给你延期吧，利息还是按照原来的。通过条款设计，恩威并用，让地方政府选择延期而非置换，也就是走第二种方案。

　　眼看房地产不行了，土地卖不出去了，财政税收逐年下滑，债务成本越来越高，银行又不想债务置换了，地方政府眼看就扛不住了。老大哥看在眼里急在心里——不能再僵持下去了！

　　绝大多数省会直辖市是靠卖地偿还债务的，为了让债务置换顺利推进，为了让整个风险地雷不被引爆，有高人出了一计：货币放水，拉高或稳定资产价格，营造债务置换的宽松环境。

　　接下来就是我们看到的，1月新增贷款2.51万亿，创历史新高，大部分进入地产和投资领域；紧接着房贷首付比例下降，交易税费下降；北京上海深圳南京杭州等一线城市房价大涨。

　　降低首付其实就相当于增加杠杆，为什么在宏观层面去杠杆、去产能、去库存的形势下，要让房地产提高杠杆呢？从周小川在G20上海财长会议上支持房产贷款提高杠杆的表态中，你听出了其言外之意吗？

　　在整个银行贷款中，房贷是最优质的资产，坏账率最低，这说明中国的老百姓是最守信用的，他们宁可省吃俭用，整天吃方便面，都不愿意拖欠银行的欠款。操盘者想来想去，只有这块可以用来提高一下杠杆了，于是就各种救市措施纷纷出台。

　　但我们应该看明白，这次救市，救的不是房地产，而是地方政府，是地方政府的30万亿债务，是政府的信誉和中国整个金融系统。

　　只有房产价格上升了，其他资产价格也跟着上升或保持稳定，抵押品的估价也上升了，政府的土地好卖了，财政税收也上升了，跟银行的议价能力就上升了，债务置换也就顺利了。

　　很多地方政府的身家性命，都取决于房地产价格，房价一旦下跌，意味着土地价格和其他资产价格也一并下跌，土地卖不出去，抵押品价格下跌，这会导致政府信用违约，银行逼债。接下来的后果大家可以想象，地方政府一旦违约，将纷纷成为被告，信用扫地，这一现象政府愿意看到吗？

　　有个段子很深刻地揭示了中国经济的这种尴尬：过去24个月里，我们把美利坚曾经奏效的救世良方挨个体验了一遍：1:凯恩斯主义的政府刺激需求；2:马歇尔计划的一带一路；3:克林顿的互联网加万众创新；4:弗里德曼的货币供给理论；5:里根的供给侧改革，哦还有熔断制；最后又回到我们熟悉而且的房地产拉动经济上……

　　只不过，老大哥的这一如意算盘，被市场充分利用了，一些房地产中介不惜做起了房产做市商的事情，搭建金融平台，勾结一些企业，通过拉高房价向银行骗取低息贷款，以缓解资金压力，你政府敢放3倍的杠杆，我就敢放到5倍、10倍，结果是促使房价迅速拉高。

　　去年的A股国家牛市也是一个精心的设计，可惜人算不如市场算，最后惨败而归，众多中产阶级乃至富裕阶层多年积累的财富一扫而空，今年的楼市国家牛市又会如何收场呢？