公司名称(中文) 阳光房地产投资信托基金

公司名称(英文) Sunlight Real Estate Investment Trust

公司业务

集团之主要业务为拥有及投资於可提供收入之香港写字楼及零售物业，目标为向基金单位持有人提供定期及稳定且具备持续长远增长潜力之现金分派，及提高物业组合价值之潜力。

所属行业

港股股份数目 1645139777(股)

主席 欧肇基

主要持股人 李兆基

董事 欧肇基(主席兼非执行董事) 吴兆基(行政总裁兼执行董事) 郭炳濠(非执行董事) 关启昌(独立非执行董事) 马广荣(独立非执行董事) 谢国生(独立非执行董事) 郭淳浩(独立非执行董事)

公司秘书 锺小桦

注册办事处 香港湾仔皇后大道东248号阳光中心30楼

公司总部 香港湾仔皇后大道东248号阳光中心30楼

股份过户登记处 卓佳证券登记有限公司 香港皇后大道东183号合和中心22楼

核数师 毕马威会计师事务所

主要往来银行 中国银行(香港)有限公司 三菱东京UFJ银行 恒生银行有限公司 香港上海滙丰银行有限公司 华侨银行(香港分行) 三井住友银行

法律顾问 胡关李罗律师行

公司网址

电邮地址 ir@hendersonsunlight.com

电话号码 (852) 3669 2888

传真号码 (852) 2285 9980

於2018年6月30日，阳光房地产基金录得的整体物业组合平均租用率为98.2%(2017年6月30日：97.1%附注)。写字楼及零售物业组合的租用率分别为97.8%及99.2%(2017年6月30日：97.3%及96.7%)，其续租率则分别为74%及80%(2016/17年财政年度：68%及73%附注)。

於2018年6月30日，写字楼物业组合的平均现行租金为每平方尺港币33.8元，按年上升5.6%，而零售物业组合的平均现行租金则为每平方尺港币73.9元，较去年上升2.1%。相关年度内，写字楼及零售物业组合分别录得6.9%及8.0%的续租租金增长。撇除富时中心一个地下商舖之续租，写字楼物业组合的续租租金增长为9.0%。

管理人於成本控制方面高度自律。尽管维修及保养以及租赁活动增加所产生之租赁佣金令开支上升，整体成本对收入比率为21.0%，与上一财政年度之20.9%相若。

阳光中心

受惠於良好的甲级写字楼租赁市场，此阳光房地产基金的旗舰写字楼物业於相关年度继续表现理想，录得10.4%续租租金增长，85%的高续租率及於2018年6月30日所录得的98.5%租用率。尽管租赁相关开支升幅较快(主要由於租赁佣金增加所致)，该物业的物业收入净额仍取得1.9%增长至港币170.6百万元。

阳光中心拥有均衡且多元化的租户基础。於2018年6月30日，租约总数为72，其中17.2%及17.8%(按可出租面积计算)将分别於未来两个财政年度届满。该理想状况将继续为阳光房地产基金的整体收入提供稳定性。

上水中心购物商场(「上水中心」)

受惠於零售消费复苏及区域重新配置计划的全年贡献，上水中心的收入及租用率均展示稳健的表现。撇除2016/17年财政年度(就提前终止一份租约)收取的一次性收入，物业收入净额按年增长逾7%，而租用率於2018年6月30日则上升至98.9%(2017年6月30日：91.7%)。此外，相关年度亦录得令人满意的73%续租率。

在过往数年所投入约港币40.0百万元的资本开支明显地改善了成本效益，并提升了上水中心的气氛，为顾客提供更具吸引力的行业组合。於2017年後期引进的期间限定店舖概念，就顾客流量而言亦已证实奏效，有助保持该物业的竞争力。

新都城一期物业(「新都城一期」)

新都城一期凭藉其定位为提供必需品消费、餐饮及服务的零售商场，再次取得令人欣喜的表现。在近乎悉数租出且续租率高达84%，以及续租租金增长录得令人满意的10.5%支持下，该物业的物业收入净额按年上升9.3%。

於相关年度，管理人投放相当的资源以改善新都城一期的成本对收入效益，同时致力处理其环境足迹。除引进更具吸引力的餐饮店舖外，回顾期内亦已完成现有冷气机组的更换工程。新系统已於2018年4月底开始运作，预期将为新都城一期就成本及环保两方面带来裨益。

收购及出售物业

於相关年度，管理人欣喜在激烈的竞争中脱颖而出，成功以港币658.0百万元收购丰顺商业大厦。位处富时中心仅一箭之遥，该项适时收购的理由明显不过。除此之外，管理人亦成功以代价港币101.0百万元出售俊晖华庭物业，较其於2017年12月31日的估值溢价133%。

利率上升的前景、股市气氛紧张以及对国际贸易的忧虑日益加深，均预示着投资的风险溢价正在不断上升。因此，在勾画阳光房地产基金的发展蓝图时，管理人深知保持警惕谨慎、惟同时积极主动的重要性。本年年报的主题「培育团队敏睿管理」展示了管理人希望可以更敏睿地回应瞬息万变的市况，同时加快资产及资本再循环的步伐，为基金单位持有人创造更多价值的抱负。然而，敏睿亦需蕴涵审慎及忍耐。

因应美国联邦储备局持续收紧货币之政策，近期香港银行同业拆息上升之步伐亦看似得以持续，并将毫无疑问地导致阳光房地产基金的利息支出有所增加，尤以考虑到总数为港币1,250百万元的利率掉期於本年6月至12月期间到期。因此，积极的资本及资金管理将成为管理人政策中的首要任务，以缓解此成本压力。

管理人继续将进行收购列为高度优先项目，鉴於阳光房地产基金强健的财务状况，以致基金处於有利位置去把握收购机会。然而，考虑到商业物业持续的低资本化比率，以及资金成本上升，管理人将继续保持审慎，仅於可为基金单位持有人於分派及资产增值带来裨益的前题下，方会进行收购。

於2018/19年财政年度，阳光房地产基金的写字楼及零售物业租约期满的可出租面积分别占总可出租面积约33.9%及28.2%。鉴於当前市场环境，管理人就整体投资组合取得续租租金增长为下一财政年度的可实现目标抱有希望。

纵然管理人审慎乐观，但亦注意到阳光房地产基金於未来一年所面对的风险及挑战。例如，尽管管理人认为零售消费复苏持续，仍将会监察电子商贸对个别零售类别的整体影响，并按需要调整行业组合。与此同时，期间限定店舖的概念於提升行业多元化的同时，并为卖家提供一个测试业务表现的机会，此策略将在相关物业作进一步推广。

反映管理人投资於资产增值的策略，相当的资源将会投放於阳光房地产基金的第四大物业─宝恒商业中心的转型项目。其中，管理人正在落实一项计划，涉及物业的升级及品牌重塑，以满足共享工作空间及机构租户的需求。鉴於此项计划，宝恒商业中心於2018/19年财政年度的空置率可能上升，以配合目前预期於2019年年中动工的施工工程。管理人对该项目感到振奋，相信这将可大幅提升该物业的竞争力、收入及资本价值。

此外，丰顺商业大厦亦将进行小型设施翻新。该物业的(唯一)写字楼租户(根据收购时所签署的售後租回安排)没有行使续租权，因此为管理人提供进行拟翻新工程的机会，以丰富该物业的行业组合。鉴於该物业位置优越，以及管理人於邻近区域的丰富租赁经验，丰顺商业大厦的前景应可维持乐观。

透过致力敏睿管理之承诺，阳光房地产基金处於良好位置以抗衡市场的潜在动荡，甚而把握可能出现的投资机遇。撇除不可预见的情况，管理人确信阳光房地产基金身处正确的轨道上，於未来一年保持稳定发展之步伐。