长江商报消息 规模化增长模式无法适应楼市“下半场”，专家表示重组为房企转型奠定经济基础

□本报见习记者 江楚雅 实习生 孙晶琦

日前，中国保利集团与中国航空工业集团筹划所属地产相关业务资产重组整合方案的消息，引发市场关注。事实上，房企并购重组大戏正频繁上演。据长江商报记者了解，截至目前，21家被国资委允许从事房地产主业的央企中，超过半数已经启动内外部重组和并购计划。

业内普遍认为，在楼市进入下半场的今天，房地产市场环境已发生实质性变化。如果开发商继续延续上半场的规模化增长模式，一方面将造成更大的去库存压力，另一方面，自身也将累计更多的运营风险，谋求转型之路可谓势在必然。

7月13日，中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受长江商报记者采访时表示，“房企重组或业务整合，有利于为转型奠定一定经济基础，开发技术经验；有利于其业务的做大做强以及多元化发展；另外，通过资格审核也可以为转型铺平道路，最重要的是，即便转型不成功，也不至于出现亏损、项目资金断链的现象。”

房企整合从以大吃小变为强强联合

近日，保利地产(600048.SH)和中航地产(000043.SZ)发布停牌公告，称中国保利集团与中国航空工业集团正在筹划关于所属地产相关业务资产的重组整合方案。这是今年以来，继万科与深铁的合作、五矿地产业务与中冶地产的整合、中海与中信住宅业务的整合、鲁能系地产整合等，一系列央企内外部重组和并购计划后的又一枚重组案例。

随后，中航地产方面对长江商报记者表示，目前公司经营正常，接下来公司会积极与控股股东沟通，并按要求全力配合做好重组整合的相关工作，但是方案涉及公司哪些具体业务尚不明确。

7月13日晚间，保利房地产（集团）股份有限公司披露收购中航工业房地产开发业务的最新进展。经初步估算，该潜在交易事项涉及房地产项目约70个左右，交易标的金额不超过公司净资产的15%，相关交易金额达不到须提交公司股东大会审议的重大事项标准。不过，关于整合方式、整合内容、所涉资金等未有详细披露。

对此，有券商人士对长江商报记者分析，中航地产的控股股东是中航工业集团，是我国十大军工集团之一，地产业务在集团总体营收中的占比较小，最有可能的情形是，中航工业集团剥离旗下的地产业务，这也符合目前国资委提出的突出主业的方向。

近两年来，中海与中建合并，招商系重组，绿地与金丰投资的重组已经完成，中交系整合正在进行，房企并购与重组的大戏频繁上演，成为行业未来趋势。当“强强联合”成为常态，房企并购整合也从大鱼吃小鱼阶段，进入到以资源互换为代表的大房企横向合并阶段，这方面，央企的表现可谓尤为突出。

谢逸枫坦言：“目前，房地产行业整体的成本过高影响到央企收益。央企必须要通过整合业务的形式来弥补利润下降的问题。另外，央企想要走得更远，就可能要整合更多的技术，以产业优势来保障未来的长久发展之路。”

央企频拿“地王”或为谋求话语权

有业内人士向长江商报记者预言，随着国企改革深化和行业整合急剧加速，未来一段时期内，一些实力较强的企业尤其是央企地产企业有可能会利用地产重组加速开放的机会，接盘其他国企“退房”资产。

据媒体报道，今年以来，21家被国资委允许从事房地产主业的央企表现异常活跃，至少有10家已启动内外部重组和并购。然而，业内普遍认为，尽管表面上21家央企已获得“房地产牌照”，但经过几年的整合，最后剩下的数量极有可能会低于15家。

谢逸枫对此解释，“央企重组后接盘其他国企退房的资产，主要目的是为了防止国有资产的流失，因为退房的资产也主要是以国有资产来进行拿地或建房的。”

值得关注的是，从并购重组方式来看，规模和市值将决定是否还能保住“房地产牌照”。

同策咨询研究部总监张宏伟表示，在房地产央企中，保利、中海规模已达千亿元量级，招商、华润位居五六百亿元的中等规模，而中粮、五矿、华侨城等只有百亿元级规模。其余的大部分央企地产企业规模相对较小，比如水电系的中国水电、葛洲坝，铁路系的中铁、中铁建等，而这些企业为了摆脱被整合或重组的风险，也在谋求自己在21家央企地产内部的“话语权”。

记者了解到，近期，保利地产、招商、葛洲坝等众央企拿地均较为激进，拿“地王”渐成常态，甚至出现“面粉贵过面包”类的拿地结果。

对此，张宏伟称，如果按照成本和收益的常规测算，这些地块确实难以短期内入市，短期内也不可能盈利。但如果一个央企没有充裕的土地储备，从企业估值的角度来看处于“弱势”，有可能会被其他央企合并。

由此来看，房地产央企不惜成本拿“地王”，扩充在一线城市、核心二线城市的土地储备，其考虑的可能是谋求在央企地产企业整合与重组过程中增加话语权。一旦获得更多的“话语权”，对于优势方来讲就可以并购其他央企的“退房”资产。

他向记者举例，就中航地产来讲，由于其母公司中航工业集团主营业务是航空军工，地产业务在集团营收中占比微不足道，再加上地产业务本身并不盈利，中航工业集团“退房”也理所当然，这或许成为保利地产整合中航地产的最直接的理由。

为房企转型提供技术保障

业内普遍认为，楼市进入下半场的今天，如果开发商再继续延续上半场的规模化增长的模式，一方面将导致更多的库存产生，造成更大的去库存的压力；另一方面，对房企自身也将累计更多运营风险，房企谋求转型势在必然。

谢逸枫认为：“房企重组或业务整合与合并，有利于为房企转型奠定一定经济基础，开发技术经验；有利于业务的做大做强；有利业务多元化，通过资格审核可以为转型铺平道路；最重要的是，在转型不成功的情况下也不至于出现亏损、项目资金断链的现象。”

长江商报记者了解到，2013年以来，越来越多的房企开始调整发展战略并转型，从转型路线上各家也有所差异，但均显示出房企战略转型的方向。绿地集团与金丰投资完成重组后，绿地登陆资本市场，在房地产主业之外，通过并购基建类企业、金融类企业等，加快发展“大基建、大金融、大消费”等三个重点领域的综合产业，实现其战略转型。

值得注意的是， 集体转型是当前行业的一大特征，其背后传递的信号是，随着楼市进入“白银时代”，行业经营痛点和核心能力都在发生着切换。过去房企都怕缺资金影响项目进度，纷纷加大杠杆，而现在新盘去化、存量房盘活，尤其是如何提升客户体验等运营、管理问题已经成为主要痛点。不过到目前，转型成功的案例并不多见。

对此，谢逸枫向长江商报记者表示，“中国的房地产经过二十年的高速发展，各大城市中普遍存在着大量利用效率偏低的闲置物业资源，如何盘活这些资源、使之发挥更大的社会价值、创造更多的社会财富成为房地产创新关注的焦点。”