有一种天真，叫做抬起头眼泪就不会往下掉。

　　十一黄金周，大部分城市的住宅成交数据都成了“眼泪”：

　　北京假期前7天合计签约143套，同比下降65%；

　　上海假期前7天网签新建住宅178套，同比下降78%；

　　深圳假期前7天合计签约445套，同比下降13%；

　　广州十一假期合计签约872套，同比下降78%。

　　但是，如果你认为成交量暴跌、楼市冰冻，就会让开发商赔本卖房、房价大幅下降，那你就太天真了！

　　揭开蒙在“暴跌”消息之上的那层面纱，你会发现，“眼泪”或许只是假象，真实的市场并未到“难过得痛彻心扉”的程度。

　　真相一：网签监管严

　　根据经验分析，由于目前网签的滞后性，在黄金周签约的房子大多数是在今年8月份前后成交的，而在黄金周成交的房子，网签成功怎么也要等到今年的12月份。所以，上述黄金周的成交量数据并不能准确反映出黄金周的实际成交情况。

　　以往黄金周虽有滞后，但多是滞后一个月，十一期间的网签量多为“金九”销售节点下的成交，因此显示出来的成交量数据较高。

　　但是，今年的情况与以往还不完全相同。在各地此起彼伏的“限购”、“限贷”、“限售”等政策下，地方政府为了实现稳定房价的目的，网签受到更加严格的管控。

　　你在买房时，开发商资格审核的时间增加了，银行审批放贷的时间延长至两三个月。最后网签时，政府网签部门还要从送批的购房合同中进行筛选，根据签约价格有选择的进行高低匹配，以确保本月的新房成交均价不过线。

　　但不管怎么说，今年以来全国楼市的成交量的确一直是降的。官方数据显示，今年1-9月，北京、上海、广州、深圳等一线城市，平均成交跌幅达到了40%，其中北京跌幅达到了45%，深圳达到了47%。二线热点城市，南京下调了57%，福州下调60%。这确实是调控的效果。

　　真相二：库存量锐减30%

　　数据的体现总难避免一些人为的因素，那市场真实的情况究竟怎么样呢？

　　“限购”、“限贷”的政策确实限制了一部分人的购房资格，但8、9月份新盘开盘遭疯抢的案例也不在少数。“全款的往里走，贷款的不要堵门口”这种调侃也不只是说说而已。

　　买得起房的那些人，每天拿着钱到处着急忙慌地找项目，考虑地段、考虑户型、考虑品牌，最后考虑的才是钱——卖一买一、卖二买一，剩下的部分，开发商总能给你想到办法。

　　但是，真没那么多房可买。以北京为例，截至9月20日，北京市的住宅库存量也仅余4.7万套。

　　4.7万套是什么概念？去年同期，北京的住宅库存量还有6.5万套，今年比去年同比下降27.7%。早在2013、2014年，北京市的住宅库存量低于8万套，就是低于库存警戒线，北京市住建委就要采取手段增加供应，约谈开发商鼓励拿地了。4.7万套，低于曾经的警戒线近一半，你说北京现在还有多少房可以卖？

　　亚豪机构数据显示，2017年9月，北京住宅市场只有9个项目入市，其中有8个老项目后期，只有一个北京城建龙樾西山一个纯新盘，但截至10月12日，北京市住建委网站上仍然查不到龙樾西山的取证信息。

　　10月，北京住宅市场预计将有11个项目入市，同样有8个项目均为老项目后期，仅保利和光尘樾、通州万国城MOMA、京投发展·璟悦府3个项目属于纯新盘。而保利和光尘樾和万国城MOMA两项目至少从今年5、6月份就开始预热、积极取证，大型推广活动做了好几回，但至今也没有拿到证。

　　真相三：你限价，我歇了

　　从8月份开始，北京陆续有几个核心位置的豪宅项目半价拿证，之前预计售价十几万，如今拿证价格只有8万左右。随后，不断有豪宅取证，取证价格也比之前预计的要低30%以上。

　　但这能成为新房降价的趋势吗？恐怕不能。

　　笔者的一位同行朋友，早在北京某个高端项目在6月份传出要开盘的风声时，他就托开发商朋友给项目销售负责人递了条子，取证开盘之前他又去问，结果这位负责人默默从抽屉里拿出一沓条子，说“兄弟，你说我能从里面抽出谁？”

　　这绝对不是段子。那二环边上8万的房子，连验资手续都不让你做，就把你请出售楼处了。

　　真正降了价的房子，绝不会为你而留。看上去降了价的房子通过加精装、加科技等硬件升级，还是把那些拉开的价差给补了上去。

　　还有一些，尤其是那些业绩压力不大的项目，则选择蛰伏。西南三环的某个“大院”项目就不想降价拿证，去年就开始推广，今年却没了动静，原来蓄客交了的定金早已退掉了，什么时候按预想价格批证，什么时候再卖。

　　所以，现在还远没到真正意义上的“楼市冬天”，真正的冬天是供求双方互相妥协，共同寻找一个大家都能接受的价格低点。

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