一季度以来，多地先后出台针对房地产市场“因城施策”的调控措施，其中上海、深圳等地的收紧性政策最为业内所关注。在此基础上，4月份以来一线城市及一些热点二线城市降温明显，并带动整体楼市的成交量连续多周出现回落。业内分析认为，由于前期市场需求严重透支，随着近几周成交量持续降温，二季度乃至下半年楼市将迎来新的调整期。

　　降温 周成交量连续回落

　　5月9日，从发布的上周（5月1日至5月7日）楼市成交数据显示，受监测的30个代表城市住宅成交套数和成交面积出现明显下降。30个城市中，近9成城市成交面积出现不同程度下调；从一二三线各类城市来看，则呈现全线回落的局面。

　　具体来看，上周4个一线城市住宅合计成交74.03万平方米，整体环比下跌34.2%。其中，广州成交面积31.53万平方米，环比下跌14.4%；上海成交28.11万平方米，环比下跌40.9%；北京成交11.64万平方米，环比下跌47.2%；深圳成交面积为2.74万平方米，环比跌幅高达55.3%。

　　此外，20个二线代表城市成交总量环比下降28.9%，厦门跌幅最高，达到57.5%；6个三线城市环比跌幅整体上超过了一二线城市，，成交总量环比下跌39.7%，其中韶关跌幅最大，为67.1%。

　　从土地市场来看，近一周内，中指院监测的40个主要城市土地推出量环比减少23%，成交量环比减少3%，出让金环比增加25%。各类用地推出方面，40个主要城市共推出各类土地74宗，较前周增加4宗，推出面积275万平方米，较前周减少81万平方米；40个主要城市成交总金额274亿元，较前周增加54亿元。

　　分析认为，在全国房地产市场去库存的大背景下，控制土地供应政策深入执行且效果进一步显现。未来一定阶段内，全国整体土地推出量将继续维持低位，其中库存压力较大的少数二线及多数三四线城市将继续减少土地供应；但苏州、南京等热点城市在供不应求压力下，已出台相应政策指出将加大土地供应量，未来部分区域土地供应有望增长。

　　尽管有五一小长假的刺激因素，但是5月首周房地产市场成交情况并没有出现预期的火爆局面。事实上，从4月份以来，楼市周成交量已经开始逐步下行。中指院此前的成交数据显示，整个4月份，近6成城市成交环比下滑，其中一线城市成交面积环比下降幅度为21%。总体来看，一二三线城市楼市的整体成交量已经连续三周出现回落。

　　收紧 政策效应初步显现

　　分析认为，近一个月内各地因城施策调控政策的逐步落地，正在促进楼市向平稳发展。一方面，受监测的重点城市成交量开始环比下行；另一方面，在中央层面重提去库存调控政策以后，楼市库存总量也出现小幅下降。

　　易居房地产研究院研究员朱光分析认为，由于全国楼市分化突出，特别是深圳、上海等一线城市楼市一季度呈现火爆态势，因此上海、深圳等地先后有针对性地出台和收紧限购措施，随后一些市场过热的城市也相应跟进。

　　业内分析认为，各地分类政策经过近一个月的发酵期，已经开始逐步作用于当地市场。尤其是从五一黄金周的成交情况可以看出，目前全国房地产市场已经进入一轮新的博弈期。其中，上海、深圳等一线城市的从严限购使得成交量急剧下滑，尽管房价高企，但是有价无市；二三线城市则进入买涨不买跌观望期，尤其是二手房市场，买卖双方的议价空间开始加大。

　　同策咨询研究部总监张宏伟告诉记者，以上海市场为例，5月份首周成交量出现暴跌，“有价无市”局面已经形成。“尽管成交均价仍然高达4万元/平方米以上，房企捂盘惜售涨价预期仍在，但是随着成交量的急剧下滑，上海楼市已经进入‘有价无市’局面，价格坚挺的局面也将很快被打破”。

　　“化解市场高库存仍是诸多地区当前重点方向。今年3月份以来，除了上海、深圳以外，南京、武汉、合肥、廊坊、北京等多个城市出台了力度不一的约束性政策。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，“有序消化”将改变之前的政策取向，此前的“全面刺激”已经转变为因城施策，未来去库存的政策力度将集中在库存压力大的城市。因此库存压力相对不大的城市仍将出台不同力度的约束性调控政策，限制当地楼市过热上涨。

　　值得一提的是，政策的调控效应不仅仅作用于住宅市场，从土地市场来看，4月份主要城市陆续发布年度供地计划，整体上月度成交总量环比小幅下降。其中，一线城市受调控升级以及前期供地减少的双重影响，土地成交降温明显，土地出让金等成交指标降至低点。

　　不仅如此，国土资源部不动产登记中心市场监测处相关负责人也告诉记者，随着今年一季度中央陆续出台稳增长的各项政策措施，基础设施用地在定点调控的背景下，市场需求稳步释放。另外，房地产市场去库存力度加大和新兴产业用地支持政策陆续落地，房地产用地供应将延续下降态势。未来，将继续加大分类调控、分地施策的力度，促进房地产市场平稳发展。

　　预测 房地产市场迎来调整期

　　针对未来房地产政策趋势，易居研究员朱光分析认为，二季度，预计楼市过热的地区将会进一步出台相关收紧政策，例如严禁首付贷、严禁房企捂盘惜售等；楼市趋冷地区将进一步出台去库存政策，例如解决农民进城购房的各种原有限制、财政补贴、货币化安置以及多渠道盘活存量房等。

　　朱光说，在此轮去库存的过程中，诸多地区出现了非理性的房价暴涨，在不同程度上给市场积累了风险，透支了未来楼市健康发展的动能。“总之，各地将会在严控风险的情况下，针对各地情况推出‘去库存、稳发展’的相关政策”。

　　近日发布《房地产蓝皮书》指出，在积极的财政政策和偏宽松的货币政策推动下，2016年房地产市场将逐渐回稳，房地产投资有可能止跌转增，房地产市场区域涨幅将进一步分化，一线和部分二线城市房价上涨幅度将有所减缓，三四线城市房价跌幅逐渐收窄回稳。

　　张宏伟告诉记者，从4月份以来的市场表现来看，尽管部分热点城市仍然有“日光盘”和“地王”等现象出现，但这种现象背后潜伏着楼市危机。他认为，楼市需求已经在2015年下半年和今年上半年大量透支，今年下半年将进入调整期。

　　“2016年下半年开始，房地产市场新一轮的调整极有可能会来临”。张宏伟说，如果房地产企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”，那么下半年就有可能陷入被动局面，企业的资金面也会相应遇到问题。

　　“随着中国经济整体增速的放缓，城镇化扩张速度也在减慢，过去那种‘大拆大建’式的城市化建设已经基本结束，房地产全行业整体扩张、房价单边上涨的时代已经渐行渐远”。绿地控股集团董事长、总裁张玉良说。

　　他认为，随着行业拐点的来临，市场整体增速放缓，行业整体盈利水平也逐渐下降。企业过去简单依赖土地增值和市场上涨实现高速发展的方式难以为继。因此，企业必须转变发展方式，从“同质化”向“差异化”转变；从简单的产品开发向开发和运营服务并重转变；从“单一产业”向“产融结合”及相关产业协同发展转变等。