1、2016年的“325”新政和“4.1”加税（调整评估价），成为深圳楼市最近几年的一个转折点。目前市场进入冰冻状态，成交锐减，二手房报价开始松动。预计买卖双方会有两个季度左右的僵持，房价平均有5%到10%的下调。然后市场将逐步走稳。

　　2、深圳楼市的最大不确定性是政府如何处置违法建筑。如果按照公布的计划，未来5年减少2亿平方米的违法建筑，则意味着每年有4000万平方米的违建获得一定程的确权，这将构成深圳楼市的巨大利空。此举不仅将打击深圳现有的房价体系，还将让深圳金融系统面临风险。我的判断是，这个计划很难实现。

　　3、深圳官方最近又提出了“共有产权房”的概念，其实就是根据服务年限，将房屋产权逐步授予个人。在完全获得房屋产权之前，是个人跟政府共同拥有一套房子。这是一个非常好的办法，可以解决高房价对引进人才的制约。由于总量不会太大，因此“共有产权房”很难影响到深圳房价。

　　4、近期深圳开始试点“现售”，这将抬高房屋开发的资金门槛，加大开发商的财务成本，，最终带来两大影响：一是让房价更高，二是踢小开发商出局。估计不会推广。

　　5、福田和罗湖的二手房，目前泡沫最小；后海、蛇口、前海、宝中和龙华片区，泡沫最高。

　　6、未来10年的发展中心除了前海，将是机场南、北两大片区，填海主要也将在这一带。

　　7、如果深圳直辖，则坪山将成为新的发展重心。深圳直辖很可能带上东莞和惠州，这样坪山的地缘优势将凸显出来。

　　8、对于刚需来说，5月底之后可以出手在深圳买房。不要幻想深圳房价跌很多，深圳人口增量和增速目前是北上广深四大城市里的冠军，但合法住宅供应量比北上广少得多，甚至低于很多地级市。

　　9、如果在全世界评选10个未来20年房地产最有投资价值的城市，深圳一定会当选。深圳目前实际生活人口如果参加国家排名，可以位居前60名。深圳的人口是加拿大的56%，是澳大利亚83%，是新西兰的4.5倍。但深圳的面积跟他们相比几乎可以忽略不计。

　　10、一直有人幻想中国大城市的房价崩溃。在人民币计价模式下，这几乎是不可能的，因为我们发钞速度一直是GDP增速的两倍。而且如果当发钞速度降低到GDP增速的1.5倍以下，就会闹钱荒。这是因为中国经济太低效，投资主体是地方政府和国企。这种格局不改变，货币必然超发，中心城市房价必然不断上涨。最终，悖论通过人民币对外贬值来解决。也就是说，深圳房价有“美元顶”，长期看几乎没有“人民币顶”。

　　注：此文虽然是针对深圳楼市而写，基本原则同样适用于北京、上海楼市。