7月25日，在融资中国2018年第四届股权投资产业峰会上，众多地产基金负责人就地产投资趋势做了预判。在地产存量时代下，资本与地产如何更好结合，如何玩转创新？未来，曾在房地产投资中占据主流的债券性投资将更多的被真正的股权投资机会代替；同时，资产证券化方兴未艾，房地产有更多出路尚待挖掘。

　　地产基金多元化加速股权投资机会来临

　　今年上半年，受资管新规的影响，房企各方融资渠道大幅度收缩，特别是信托受到了较大影响，ABS规模总体下降。加上去年2月份，中基协“4号文”明确规定，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的私募管理计划，暂不予备案；今年1月12号，中基协对委托、信托贷款及借贷性质资产也不再备案，围堵非标。

　　一系列的政策及行业调整，促使中国房地产基金的发展从过去债券性投资彻底转向股权投资，从早期的短期投资向长期持有型的角色转型。

　　“过去，房地产投资对大量投资机构来说是债券性投资，从去年下半年开始呈现出新特点，在投资过程中，机构可以拿到大量股权。二是存量市场催生并购。房地产市场由”增量时代“向”存量时代“转变，带来的变化是部分中小房企被大房企并购。我们去年在海南并购了很多项目，在这一过程中会催生并购机会并且能够获得投资增值；三是不良资产处理。在比较严峻的资金形势基本面下，不少中小房企的特定项目会产生资金压力，如果能够把握基于不良资产和短期流动性的机会，能够拿到超额收益。” 首泰金信总经理顾紫光称。

　　“房地产基金作为专业化属性的投资机构如果参与做债就失去了它的意义。今年上半年资金比较紧张，大的开发商也逐渐开放了股权合作的思维，探索一些合作的渠道。从鼎信长城角度看股权投资，房地产股权投资核心就是一个点，做股权投资就是做价值投资，无非是如何选择价值的问题。最后回归到核心的指标就是衡量房地产企业价值的核心指标：IRR或者ROE的水平。”鼎信长城创始合伙人、联席总裁陈丹认为。

　　ROE就是三个数据的成绩：利润率、周转率和杠杆率。陈丹认为，就利润率来讲，无非拿地价格相对合理，售价有一定的空间；房企有比较强的品牌和议价能力，在未来持续高压政策保持不变的环境之下能够持续发展和盈利，这就是看房企和项目考虑的维度；从周转率的角度来讲，总体还是倾向于能够快周转、快运营，快开发、快销售、快回款。陈丹表示，鼎信倾向选择高周转率的项目与企业作为优质合作伙伴；从杠杆率角度来讲，今年普遍在降杠杆，这是无法回避的现实，具体还要看不同的项目选择上有一定的杠杆撬动的水平，这取决于开发商的资质。

　　顾紫光认为，“做债跟做股是两种完全不同的思路，做债讲究安全性，比如地产公司以多少资产以什么折扣抵押给资金方、地产公司实力如何等；做股就不一样了，要考虑中后端的收益。所以，在整个房地产开发过程当中，地产基金要坚持主动管理的理念。比如做工程预算、做项目质量管理的人员配备等。地产基金在这里扮演开发商的角色，且在这个过程中跟开发商做一些博弈。”

　　就房地产本身的融资来讲，一般需要两种资金，一种是维持房企的正常运营，一种是房地产公司谋发展。合凡资产总经理姜海认为，“地产基金和机构的资金，前几年很容易发生错位，要么是找不到合适的投资项目，要么是募集成本比较高，造成一些不良项目匆忙上马。从去年下半年开始调控力度加大，基本上将这两部分资金划清了界线：地产基金做发展的事情，信托做房地产公司正常运营的事。所以地产基金起跑之年是今年，调控把不同的领域划分得越来越清晰了。”

　　融资渠道收紧环境下如何盘活存量资产

　　去杠杆和严监管背景下，常规融资渠道承压，ABS(资产支持证券)这种新兴的融资工具发行规模逐年攀升，从最初的尝试演变为实体企业重要的融资来源。2014年企业ABS发行量仅400亿左右，到2017年发行量已突破8000亿元， 近几年，业内一直认为国内ABS是一个大方向，存量规模有上万亿。

　　不过，目前相关政策不太成熟，使得这方面发展相对缓慢。盛世神州副董事长蔡汝洪认为，“最大的问题在于收益率有限，必须有足够的流通溢价才能够大规模推广，否则投资者不太容易接受。此外，在资产证券化过程中，涉及多项税收，地产项目要转为资产证券化，从主体变更到持有名下的主体涉及到很多的税收，欧美发达国家有专门的法规，所以我们非常期待类似欧美国家的ABS法律规范出台。”

　　资金趋紧下，可以说，目前中国的房地产走向是增量时代向存量时代的转变。据不完全统计，全国共有4.3亿被低估的存量商业资产。如何盘活现有存量资产？租购并举、租售同权、开发商自持地块等一系列政策接踵而至。这是否意味着做持有型物业的地产基金是否迎来了春天？

　　光大安石执行董事万水航认为，持有型物业有自己的生命周期，不同的阶段回报不一样，即使走到衰退期，还可以考虑在市场找更好的替代性用途。持有型物业基金就跟上市公司一样，可以直接带来收入，现金流非常好。

　　目前来讲，做持有性物业基金比开发基金难的多，因为可选择的区域和机会少，受宏观经济、产业结构升级消费升级等等因素影响。姜海认为，“中国做住宅已经非常成熟，但是做持有型物业的机构目前还很少，运营的公司特别是高端运营团队非常稀缺。能在这一领域快速突破取得市场业绩的机构，很有可能成为未来中国房地产基金的新锐。”