深圳现“史诗级土拍”：难言房价暴涨信号

　　长安论道

　　在调控“高压线”下，地价稳定运行仍将是接下来的市场主基调。

　　这两天，深圳迎来了一场被媒体称之为“史诗级”的住宅用地拍卖争夺战。在此次引发广泛关注的拍卖会上，共有80余家房企参与竞拍，而竞拍者缴纳的保证金，就超过1000亿元。而此次推出的5宗住宅用地，几乎全部都以最高价被竞拍者“秒杀”。  

　　面对开发商们拿地的空前热情，广大民众担心的是：这是不是房价上涨的信号？

　　事实上，进入今年以来，土地拍卖市场一直高烧不退。据市场研究机构的统计，截至今年5月30日，全国热点城市土地市场普遍出现了持续高位运行的态势，其中50大重点城市卖地金额高达1.51万亿元，同比上升幅度达8.5%。其中，卖地金额最多的是杭州，高达1129亿元。而国家统计局公布的数据，似乎更能反映土地拍卖市场的长期增长趋势：2018年全国土地使用权出让收入65096亿元，同比增长25%，创下历史新高。

　　具体来说，深圳之所以会出现土地拍卖过程中的火爆现象，主要原因还在于住宅用地的短期稀缺所致。在今年前5个月，深圳共成功出让9宗地块，其中1宗为商业用地、8宗为工业用地，而住宅用地却一块都没有。更让开发商担忧的是，深圳2018年至2035年预期只有40%的商品房用地供应，可谓供不应求。

　　值得注意的是，一些地方政府在住宅用地上的“饥渴营销”，并不是个别现象。在经济下行压力增大、地方财政面临减收但又要增支的情况下，充分运用土地财政的功效无疑是最佳途径。

　　一些地方政府为了获得更高的土地出让金，会限制甚至减少住宅用地供应面积和占全部供地比重。从实际情况来看，许多地方住宅供地计划经常处于没有完成的状态，“捂地”“惜地”问题突出。这也是长期以来我国楼市价格居高不下的重要根源之一。

　　地价与房价的关系，通常被形象地比喻为面粉和面包。如果面粉贵了，面包自然也便宜不了。但只根据深圳一地的情况，来判断未来的房价将会继续增长甚至暴涨，那显然又证据不足。

　　虽然全国的土地出让金规模继续膨胀，但也存在着明显的区域差别。市场研究机构的数据表明，2018年全国50大城市平均楼面价同比下调了13.3%，这也是多年来首次出现土地价格明显下调。此外，在部分城市住宅用地拍卖火爆的同时，许多城市却出现了土地流拍的现象，仅2018年住宅土地流标就高达1585宗。

　　更为重要的是，楼市调控的闸门并没有放开。坚持“房住不炒”的调控原则，各地防止房价过快上涨依然是主基调。

　　据统计，今年1-5月期间全国楼市调控政策达205次，比创纪录的2018年同比增加近30%，楼市仍在严厉的控制之中。而在苏州、合肥等土拍热点城市也相继发布调控政策，土地市场热度上升势头暂缓。在调控“高压线”下，地价稳定运行仍是接下来的市场主基调。

　　需要特别提出的是，各地应进一步加大住宅用地的供给量，尤其应该通过有序供应的方式起到稳定预期的作用。住宅用地的阀门不仅应该常开，而且要通过规划方式建立一种有序的、能够预期的土地供应模式，突出土地规划的科学性和严肃性，确保住宅供地在规划期内足额、及时地入市，以此打消市场主体的顾虑。

　　只有这样，我国的住宅用地市场才能进入健康发展的轨道，房价稳定的目标才能顺利实现。

　　□李长安（经济学者）